東京23区の土地相場とは
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東京23区の土地相場を徹底解説【2026年版】
区別坪単価・価格を左右する要因・売却のポイントまで
この記事の目次
- 東京23区の土地相場——5エリアグループ別の概況
- 城東エリア（葛飾・足立・江戸川・墨田・江東）の相場詳細
- 下町エリア（台東・荒川・北）の相場詳細
- 城南・城西エリアの相場参考
- 土地価格を左右する5つの要因
- 2026年の東京23区 土地相場の動向
- 土地売却で高値を実現するポイント
- まとめ・無料査定のご案内
01東京23区の土地相場——5エリアグループ別の概況
東京23区の土地相場は都心部から外縁部に向かうにつれて価格が下がる傾向がありますが、路線の有無・再開発・再開発・エリアブランドなどによって例外も多くあります。まず大まかなグループ別の水準を把握しましょう。
| エリアグループ | 主な区 | 住宅地 坪単価の目安 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 都心・超高額エリア | 港区・千代田区・渋谷区・中央区・新宿区 | 700万〜3,000万円以上 | 超高額・投資・ブランド立地 |
| 準都心・人気エリア | 目黒区・品川区・世田谷区・文京区・豊島区 | 300万〜700万円程度 | 高需要・安定した人気エリア |
| 城東・下町エリア | 墨田区・台東区・荒川区・江東区・北区 | 150万〜400万円程度 | コスパ◎・再開発効果あり |
| 城東外縁エリア | 葛飾区・足立区・江戸川区 | 100万〜250万円程度 | 手頃・ファミリー需要安定 |
| 城西・城南エリア | 杉並区・中野区・練馬区・大田区 | 200万〜500万円程度 | 住宅人気・路線によって差大 |
※上記はあくまで2026年時点の目安です。駅距離・用途地域・接道条件・土地形状などによって個別の価格は大きく異なります。正確な価格は無料査定でご確認ください。
💡 坪単価とは
坪単価とは1坪（約3.3㎡）あたりの土地の価格のことです。「坪単価×坪数＝土地の価格」で計算できます。例えば坪単価150万円・50坪（約165㎡）の土地なら、土地価格の目安は7,500万円となります。
02城東エリア（葛飾・足立・江戸川・墨田・江東）の相場詳細
一番不動産が最も得意とする城東エリアの土地相場を詳しく解説します。都心へのアクセスが良く手頃な価格帯でコストパフォーマンスが高いエリアとして、ファミリー層・建売業者から安定した需要があります。
📍 葛飾区（JR常磐線・京成本線・東京メトロ千代田線・都営新宿線ほか）
坪単価 約100万〜200万円
亀有・金町・新小岩・柴又・青砥など路線・駅によって相場が変わる。JR常磐線沿線（亀有・金町）は利便性が高く120〜200万円程度。京成・千代田線沿線（青砥・お花茶屋）は100〜160万円程度。東新小岩・新小岩はJR総武線・都営新宿線で都心アクセス良好。
需要：○ ファミリー実需・建売需要安定📍 足立区（JR常磐線・東京メトロ日比谷線・千代田線・つくばエクスプレスほか）
坪単価 約100万〜220万円
北千住・竹ノ塚・綾瀬・西新井・梅島などエリアによって格差がある。北千住は5路線乗り入れで150〜220万円と足立区内で最も高い。つくばエクスプレス沿線（六町・青井）は130〜180万円程度。竹ノ塚・梅島・西新井は100〜150万円程度。
需要：○ 北千住の需要が特に強い📍 江戸川区（JR総武線・都営新宿線・東京メトロ東西線ほか）
坪単価 約100万〜200万円
小岩・葛西・西葛西・篠崎・一之江などエリアで差がある。JR総武線沿線（小岩・新小岩）は130〜200万円程度と高め。東京メトロ東西線（葛西・西葛西）は外国人・ファミリー需要で120〜180万円程度。都営新宿線沿線は100〜150万円程度。
需要：○ 外国人コミュニティ需要も📍 墨田区（東京スカイツリー・東武スカイツリーライン・都営浅草線・東京メトロ半蔵門線ほか）
坪単価 約180万〜380万円
押上・錦糸町・両国・向島などエリアで大きく異なる。東京スカイツリー・押上エリアは観光・商業需要で200〜350万円超。錦糸町は複数路線・商業集積で230〜380万円と墨田区内で最高水準。向島・東向島は下町住宅地で180〜250万円程度。
需要：◎ 錦糸町・押上は特に強い📍 江東区（東京メトロ有楽町線・半蔵門線・都営大江戸線・東西線ほか）
坪単価 約200万〜450万円
豊洲・東陽町・亀戸・門前仲町・清澄白河などエリアで価格差が大きい。豊洲は再開発・タワーマンション需要で300〜450万円超と江東区内で最高水準。清澄白河・門前仲町も200〜350万円と高め。亀戸は200〜280万円程度。
需要：◎ 豊洲・清澄白河が急上昇03下町エリア（台東・荒川・北）の相場詳細
台東区・荒川区・北区は下町情緒・都心へのアクセス・再開発効果が組み合わさる独自のエリアです。
📍 台東区（JR山手線・常磐線・東京メトロ銀座線・日比谷線・都営浅草線・大江戸線ほか）
坪単価 約280万〜600万円
上野・浅草・蔵前・入谷などエリアで大きな差がある。上野・御徒町は多路線ターミナルで400〜600万円超。浅草はインバウンド需要で300〜500万円程度。蔵前は「東京のブルックリン」として急上昇中で280〜450万円。台東区は23区内でも比較的高水準の下町エリア。
需要：◎ 蔵前・上野が特に注目📍 荒川区（JR山手線・常磐線・東京メトロ千代田線・日比谷線・都電荒川線ほか）
坪単価 約160万〜350万円
南千住・西日暮里・町屋・三河島などエリアで差がある。南千住はつくばエクスプレス・再開発効果で200〜350万円。西日暮里・日暮里はJR山手線・5路線で200〜320万円。町屋は千代田線直通で160〜240万円程度。東尾久・西尾久は都電沿線で130〜180万円程度。
需要：○ 南千住の再開発で上昇中📍 北区（JR京浜東北線・高崎線・埼京線・東京メトロ南北線ほか）
坪単価 約200万〜380万円
赤羽・王子・十条・田端などエリアで差がある。赤羽はJR複数路線・再開発進展で250〜380万円。王子は南北線・都電荒川線で220〜310万円程度。十条・田端は200〜280万円程度。埼玉方面・東京都心への双方向アクセスが強み。
需要：○ 赤羽の再開発で注目04城南・城西エリアの相場参考
参考として城南・城西エリアの代表的な区の相場水準を紹介します。城東エリアと比較することでエリア間のコストパフォーマンスの差が分かります。
| 区 | 坪単価の目安 | 代表的な路線・駅 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 世田谷区 | 300万〜600万円 | 小田急線・東急各線 | 住宅地人気No.1水準・広い土地が多い |
| 目黒区 | 400万〜800万円 | 東急目黒線・大井町線 | 都心近接・高級住宅地のブランド |
| 杉並区 | 250万〜500万円 | JR中央線・京王線 | 文化的な雰囲気・根強い人気 |
| 中野区 | 280万〜500万円 | JR中央線・総武線 | 再開発（中野駅周辺）で注目上昇中 |
| 練馬区 | 180万〜350万円 | 西武池袋線・有楽町線 | 23区内では比較的手頃・緑が多い |
| 大田区 | 220万〜450万円 | 東急池上線・多摩川線・京急線 | 羽田空港近接・広い区域で格差大 |
| 品川区 | 350万〜700万円 | JR山手線・京浜東北線・東海道線 | 再開発・リニア効果で注目。格差大 |
📌 城東エリアのコストパフォーマンスの高さ
城東エリア（葛飾・足立・江戸川・墨田・江東）は同じ「都心まで30分圏内」の利便性を持ちながら、城南・城西エリアの半値以下で土地を購入・売却できるコストパフォーマンスの高さが最大の強みです。2010年代以降は城東エリアの地価上昇が顕著で、今後も安定した需要が見込まれます。
05土地価格を左右する5つの要因
同じ区内・同じ路線沿いでも土地の価格は大きく変わります。価格を左右する主な要因を理解することで、自分の土地の適正価格を把握できます。
路線・駅距離——最も価格に影響する要因
駅徒歩7分以内かどうかが最初の大きな分岐点です。同じエリアでも駅徒歩5分と15分では20〜40%程度価格が変わることがあります。また利用できる路線の数・都心への所要時間も大きく影響します。葛飾区では常磐線沿線（亀有・金町）が区内で最も高相場です。
駅徒歩7分以内が価格の大きな分岐点用途地域——何を建てられるかで評価が変わる
用途地域（第一種低層住居・第二種住居・準住居・商業地域など）によって建てられる建物の種類・建ぺい率・容積率が変わります。商業地域・準商業地域は容積率が高く高層建物が建てられるため、住居系地域より評価が高くなる傾向があります。
商業地域は住居系より高評価接道条件・土地形状——整形地が最も高評価
道路に面した間口の広さ・整形地かどうか・旗竿地かどうかが評価に大きく影響します。整形地＞旗竿地＞再建築不可の順で評価が下がります。また北側道路より南側道路の方が評価が高い場合があります。接道不足の再建築不可土地は大幅に評価が下がります。
整形地・南接道が最も高評価再開発・インフラ整備の効果
再開発・新線開業・大型商業施設の立地などが周辺地価を押し上げます。江東区豊洲・墨田区錦糸町・足立区北千住・荒川区南千住・台東区蔵前などは再開発・路線整備の恩恵を受けて地価が上昇しています。
再開発エリアは売り時を見極めることが重要ハザードマップ・地盤——城東エリアで特に重要
城東エリア（葛飾・足立・江戸川・墨田・荒川など）は荒川・隅田川に近く、浸水ハザードマップへの記載エリアが多いです。2020年の宅建業法改正でハザードマップの説明が義務化されており、ハザードマップの記載内容が価格に影響することがあります。ただし適切な説明と価格設定で売却は十分可能です。
城東エリアはハザードマップの事前確認が必須062026年の東京23区 土地相場の動向
2026年時点の東京23区の土地相場動向を整理します。
全体的な傾向——都心部の高騰・城東の底堅さ
東京23区全体では2020年代以降、都心部を中心に地価上昇が続いています。金利上昇の影響はあるものの、東京23区の土地需要は建売業者・マンション開発業者・外国人投資家からの旺盛な需要を背景に底堅く推移しています。
注目エリアの動向
- 台東区 蔵前・浅草橋：「東京のブルックリン」としてのブランド化が続き、クリエイター・DINKS層の需要が継続上昇。現在は売り手にとって有利な局面
- 江東区 豊洲・清澄白河：タワーマンション需要・再開発効果が継続。豊洲エリアは市場価値が高止まりしており売却に有利
- 足立区 北千住・南千住（荒川区）：5路線・再開発効果で需要が継続。城東エリア内で最も地価上昇が目立つエリアの一つ
- 墨田区 錦糸町・押上：東京スカイツリー効果・複数路線の利便性で安定した高需要を維持
- 葛飾区 新小岩・亀有：JR総武線・常磐線沿線は都心アクセスの良さで手頃な価格帯の実需が安定
⚠️ 金利上昇の影響——買主の購買力に注意
2024年以降の金利上昇で住宅ローンの借入コストが上昇しており、一般の購入者（個人）の購買力に影響が出ています。ただし東京23区の土地は建売業者・投資家・法人からの需要が厚いため、個人住宅購入者の減少をある程度カバーしています。売却時は個人だけでなく法人・開発業者へのアプローチも有効です。
07土地売却で高値を実現するポイント
東京23区の土地を高値で売却するための実践的なポイントを整理します。
複数社への査定依頼と比較
土地の査定額は不動産会社によって異なります。最低2〜3社に査定を依頼して比較することで相場の客観的な把握ができます。特に再開発エリア（蔵前・錦糸町・北千住・南千住）の地価上昇を正確に評価できる会社を選ぶことが重要です。
建売業者・開発業者へのアプローチ
東京23区の住宅地・商業地は建売業者・マンション開発業者からの需要が厚いです。一般の購入者向けの仲介と並行して、開発業者への直接アプローチを行う不動産会社を選ぶことで買主の幅が広がり、競争原理で高値成約につながります。
境界確認・測量の事前実施
城東エリアの古い住宅地は境界が不明確なケースが多いです。売り出し前に土地家屋調査士による境界確認・測量を実施することで買主の安心感が高まり値引き交渉を防げます。
繁忙期（1〜3月）に合わせた売り出し
不動産市場が最も活性化する1〜3月（入学・転勤シーズン）に合わせて売り出すことで、より多くの買主にアプローチできます。特に建売業者は翌年度の建築・販売計画を踏まえた土地探しを繁忙期に行う傾向があります。
- 複数社に査定を依頼して相場を客観的に把握する
- 建売業者・開発業者へのアプローチが得意な不動産会社を選ぶ
- 境界確認・測量を事前に実施して買主の信頼感を高める
- 用途地域・建ぺい率・容積率を確認して土地の活用可能性を広告でアピール
- 繁忙期（1〜3月）に合わせて売り出す
- 古家がある場合は解体 vs 現況渡しの費用対効果を比較する
✅ 一番不動産の土地売却サポート
葛飾区・足立区・江戸川区・墨田区・荒川区・台東区を中心に、個人購入者から建売業者・開発業者まで幅広い買主へのアプローチで高値売却を目指します。更地・古家付き・再建築不可・旗竿地など様々な条件の土地の売却に対応しています。
08まとめ
東京23区の土地相場——押さえる3つのポイント
- 城東エリア（葛飾・足立・江戸川・墨田・江東）は都心アクセスの良さに対して手頃な坪単価でコスパが高い——再開発エリア（北千住・錦糸町・豊洲・蔵前）は特に売り時として有利な局面
- 土地価格は「路線・駅距離・用途地域・接道条件・再開発効果」で大きく変わる——同じ区内でも場所によって数倍の価格差がある
- 土地の高値売却には建売業者・開発業者へのアプローチが有効——個人購入者だけでなく法人・業者も視野に入れた売却戦略を立てる
「自分の土地が今いくらで売れるか知りたい」「葛飾区・足立区の土地の相場を確認したい」「古家付きのまま売るか解体して売るか迷っている」——土地の無料査定・相場の説明・最適な売り方の提案まで、まとめてお受けします。社長が直接・秘密厳守でお答えします。
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