荒川区の中古戸建を高く売る
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荒川区の中古戸建を高く売る方法【2026年版】
相場・路線別特徴・旧耐震・再建築不可まで徹底解説
この記事の目次
- 荒川区の中古戸建 売却相場（2026年版）
- 荒川区で戸建てが売れやすい理由
- 路線・エリア別の特徴と売却のポイント
- 中古戸建を高く売る7つのポイント
- 中古戸建売却の流れ（査定から引き渡しまで）
- 仲介売却 vs 買取——どちらが向いているか
- 荒川区の戸建売却でよくある注意点
- 再建築不可・旗竿地・旧耐震物件の対処法
- まとめ・無料査定のご案内
01荒川区の中古戸建 売却相場（2026年版）
荒川区の中古一戸建て売却相場は路線・駅距離・築年数・土地面積・接道条件によって大きく異なります。以下はエリア別の目安です。
🚃 南千住エリア（JR常磐線・東京メトロ日比谷線・つくばエクスプレス）
3,500万〜7,000万円
3路線乗り入れで秋葉原・北千住・銀座・六本木まで直通。再開発が進み住宅街として急速に整備されてきたエリア。荒川区内で最も相場が高く、広めの土地に新築・築浅戸建ての需要が厚い。
需要：◎ 最も強い・再開発効果🚃 西日暮里・日暮里エリア（JR山手線・京浜東北線・常磐線・東京メトロ千代田線・日暮里舎人ライナー）
3,500万〜7,000万円
JR山手線・5路線が乗り入れる交通利便性の高いエリア。日暮里繊維問屋街・谷根千エリアの知名度もあり、ファミリー・単身・移住者から幅広い需要がある。
需要：◎ 多路線・安定需要🚃 町屋エリア（東京メトロ千代田線・都電荒川線・京成本線）
3,000万〜5,500万円
3路線利用可能。千代田線で大手町・表参道まで乗り換えなし。都電荒川線が走る下町情緒のあるエリア。手頃な価格でファミリー実需が安定している。
需要：○ 下町ファミリー実需🚃 三河島・熊野前エリア（JR常磐線・都電荒川線・日暮里舎人ライナー）
2,800万〜5,000万円
JR常磐線と都電荒川線が使えるエリア。手頃な価格帯で地元ファミリー層の実需が安定。都電荒川線の情緒ある街並みを好む購入者に根強い人気がある。
需要：○ ファミリー・下町実需🚃 荒川・東尾久・西尾久エリア（都電荒川線）
2,500万〜4,500万円
都電荒川線沿線の下町住宅街。荒川区内で最も手頃な価格帯。地元志向の購入者・建売業者の需要が安定。旧耐震・再建築不可物件が一定数存在するため事前確認が重要。
需要：○ 地元実需・建売需要※上記は2026年時点の一般的な目安です。実際の売却価格は築年数・土地面積・建物状態・接道条件によって大きく異なります。無料査定でご確認ください。
💡 荒川区の相場を左右する主な要素
- 路線・駅距離：南千住（3路線）・西日暮里（5路線）が特に需要が強い。駅徒歩7分以内かどうかで価格が大きく変わる
- 南千住の再開発効果：つくばエクスプレス・再開発による街の整備で南千住の地価が上昇傾向。売り時として有利な局面が続く
- 都電荒川線の独自需要：路面電車のある街並みを好む購入者層が存在し、町屋・荒川エリアに独自の需要がある
- 築年数・旧耐震：旧耐震（1981年5月以前築）は融資がつきにくくなる。荒川区の下町エリアに旧耐震物件が多い
- 接道条件：古い下町の住宅街には再建築不可・旗竿地が一定数あり価格を左右する
02荒川区で戸建てが売れやすい理由
荒川区は都心への優れたアクセス・手頃な価格帯・南千住の再開発効果・都電荒川線沿線の下町需要・谷根千エリアへの近接が組み合わさり、中古戸建の購入需要が安定しています。
- 複数路線で都心各方面へ直通：JR山手線・常磐線・東京メトロ千代田線・日比谷線・つくばエクスプレス・京成線・日暮里舎人ライナー・都電荒川線と多彩な路線が通り、都心20〜30分圏内のアクセスが評価されている
- 南千住の再開発で注目度上昇：つくばエクスプレス開業以来継続的な再開発が進む南千住は、荒川区内で最も地価が上昇しているエリア。新しい住宅街としての整備が進み購入者層が広がっている
- 谷根千エリアへの近接：西日暮里・日暮里は谷中・根津・千駄木の人気エリア「谷根千」に近く、文化的な雰囲気を好む購入者から根強い人気がある
- 手頃な価格帯でコスパが高い：都心に近い立地ながら城南・城西エリアと比べて手頃な価格で購入できるため、コストパフォーマンスを重視するファミリー層から支持されている
- 都電荒川線沿線の独自需要：路面電車のある街並みを好む独自の購入者層が存在し、町屋・荒川エリアに安定した実需がある
⚠️ 荒川区特有の注意点——旧耐震と接道問題
荒川区の古い住宅街には旧耐震（1981年5月以前築）・再建築不可・旗竿地が多く存在します。旧耐震は買主の住宅ローン審査に影響し、再建築不可は一般市場での売却が難しくなります。これらは事前に状況を把握し、適切な売却方法を選ぶことが重要です。
03路線・エリア別の特徴と売却のポイント
荒川区内でも路線・エリアによって買い手のニーズが大きく異なります。自分の物件のエリア特性を把握した売却戦略が重要です。
南千住（JR常磐線・東京メトロ日比谷線・つくばエクスプレス）
3路線乗り入れで秋葉原・銀座・六本木まで乗り換えなしというアクセスが強みです。再開発により整然とした住宅街が整備されており、荒川区内で最も相場が高いエリアです。単身・DINKS・ファミリー幅広い層から需要があり、広めの整形地は特に高値がつきやすいです。
西日暮里・日暮里（JR山手線・常磐線・千代田線・日暮里舎人ライナーほか）
JR山手線をはじめ5路線が乗り入れる交通利便性の高いエリアです。谷根千（谷中・根津・千駄木）エリアへの近接から文化的な雰囲気を好む購入者に人気があります。日暮里繊維街の知名度もあり幅広い層に訴求できます。
町屋（東京メトロ千代田線・都電荒川線・京成本線）
千代田線で大手町・表参道まで乗り換えなし。都電荒川線（東京さくらトラム）の走る下町情緒あるエリアです。手頃な価格帯でファミリー実需が安定しており、都電の街並みを好む購入者層にも独自の訴求力があります。
三河島・荒川・東尾久・西尾久（JR常磐線・都電荒川線）
JR常磐線と都電荒川線が使えるエリア。手頃な価格帯で荒川区内でコストパフォーマンスを重視するファミリーに需要があります。地元志向の購入者・建売業者の需要が根強く、適正価格で売り出せば比較的早期成約が期待できます。
04中古戸建を高く売る7つのポイント
同じ物件でも準備・タイミング・戦略の違いで売却価格が数十〜数百万円変わることがあります。
複数社の査定を比較してから価格・会社を決める
1社だけに査定を依頼すると、その会社の判断が唯一の基準になります。最低2〜3社の査定を取り比較することで相場の客観的な把握ができます。南千住の再開発効果・西日暮里の多路線利便性を正確に評価できる会社を選ぶことが重要です。
効果：適正相場の把握・高値売却の土台南千住の再開発効果・谷根千への近接を訴求する
南千住エリアは継続的な再開発で地価が上昇傾向にあり、今が売り時として有利な局面です。西日暮里・日暮里周辺は谷根千エリアへの近接という独自の魅力があります。こうしたエリアの強みを広告・交渉で積極的に活用しましょう。
効果：エリアの強みを活かした高値成約1〜3月の繁忙期に合わせて売り出す
不動産市場が最も活性化する1〜3月（入学・転勤シーズン）に売り出すことで、より多くの買い手にアプローチできます。荒川区は単身・DINKS・ファミリーまで幅広い層が移入するため繁忙期の効果が大きいです。
効果：内覧数増加・競争原理で高値成約内覧前にプロのハウスクリーニングを実施する
内覧時の第一印象は成約に直結します。3〜10万円程度のハウスクリーニングを実施するだけで内覧者の印象が大きく変わり成約率・成約価格が向上することがあります。キッチン・浴室・トイレの清掃が特に重要です。
効果：成約率向上・値引き交渉を防ぐ外観・路地・玄関周りの清掃で第一印象を上げる
荒川区の下町エリアでは外観の雰囲気が買い手の「街の一部として自分が住むイメージ」に直結します。雑草の除去・外壁の清掃・玄関周りの整理など費用をかけずにできる整備でも印象が大きく変わります。
効果：外観の第一印象アップ旧耐震の場合は耐震診断・改修を検討する
1981年5月以前築の旧耐震物件は住宅ローンがつきにくく買い手の幅が狭まります。耐震診断・耐震改修を実施して「耐震基準適合証明書」を取得することで、買い手の範囲が広がり成約価格が向上する場合があります。費用対効果を確認してから判断しましょう。
効果：買い手の幅拡大・成約価格向上購入時の書類（取得費の証明）を揃えておく
購入時の売買契約書・仲介手数料の領収書があれば、売却時の譲渡所得税の計算で取得費として計上できます。書類がないと売却価格の5%しか取得費に計上できず税負担が大幅に増えます。
効果：税負担の軽減・手残り増加05中古戸建売却の流れ（査定から引き渡しまで）
荒川区の中古戸建を売却する際の一般的なステップを整理しました。
無料査定の依頼・相場の確認（複数社）
まず地域の相場を把握します。複数社に無料査定を依頼し、査定額の根拠・売却方法の提案を比較することが重要です。南千住の再開発動向を把握している会社を選びましょう。
媒介契約の締結（不動産会社と契約）
売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。荒川区の地域事情に詳しい会社を選ぶことが重要です。専任・専属専任・一般媒介のいずれかを選択します。
売り出し・内覧対応
REINSへの登録・ポータルサイト掲載・チラシ配布などで集客します。内覧では清掃・整理・外観の整備で第一印象を上げることが重要です。
購入申込み・価格交渉
購入希望者から申込みが入ったら価格・引き渡し時期などを交渉します。旧耐震・接道条件など荒川区特有の注意点を事前に整理しておくことが重要です。
売買契約の締結・手付金の受領
売買契約書に署名・押印し手付金（売買価格の5〜10%）を受領します。契約不適合責任の範囲についても契約書で明確にしておくことが重要です。
決済・引き渡し
残代金の決済と同時に鍵の引き渡し・所有権移転登記を行います。仲介手数料・税金もこのタイミングで精算します。ローン残債がある場合は一括返済します。
💡 査定から引き渡しまでの目安期間
- 仲介売却：査定〜成約まで平均3〜6ヶ月程度。南千住・西日暮里の人気エリアはもっと早い場合も
- 不動産会社への直接買取：最短1〜2ヶ月で完了。急ぎや旧耐震・訳あり物件に有効
06仲介売却 vs 買取——どちらが向いているか
中古戸建の売却方法には「仲介」と「買取」があります。状況・優先事項によって最適な選択が変わります。
| 比較項目 | 仲介売却 | 買取（不動産会社が購入） |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格（高値を狙える） | 市場価格の60〜80%程度 |
| 売却スピード | 3〜6ヶ月程度 | 最短1〜2ヶ月 |
| 契約不適合責任 | 原則として売主が負う | 免責が多い（安心） |
| 内覧・調整の手間 | 複数回の対応が必要 | ほぼ不要 |
| 旧耐震・再建築不可物件 | 買い手が付きにくい | 買取対応できることが多い |
| 向いているケース | 時間余裕あり・高値狙い・状態良好 | 急ぎ・旧耐震・再建築不可・相続整理 |
✅ 一番不動産では仲介・買取どちらにも対応
「まず相場を確認してから仲介で試したい」「急いでいるので買取を検討したい」——どちらの方法も対応しており、状況に合わせて最適な方法をご提案します。再建築不可・旗竿地・旧耐震物件の買取にも対応しています。
07荒川区の戸建売却でよくある注意点
荒川区特有の事情から、売却時に事前に確認しておくべき注意点があります。
旧耐震物件（1981年5月以前築）の融資問題
荒川区の下町エリアには1981年以前に建てられた旧耐震の戸建てが多く残っています。旧耐震物件は住宅ローンの融資がつきにくく買い手の幅が狭まります。耐震診断・改修を実施して「耐震基準適合証明書」を取得することで状況が改善する場合があります。
接道・再建築不可の確認
古い下町の住宅街には接道不足・再建築不可物件が一定数あります。特に東尾久・西尾久・荒川エリアの路地裏物件は確認が重要です。売り出し前に接道条件を必ず確認してください。再建築不可でも専門の買取業者や隣地への売却など対処法はあります。
荒川区ハザードマップの確認
荒川区は荒川・隅田川に近く、浸水ハザードマップへの記載エリアがあります。2020年の宅建業法改正により重要事項説明書へのハザードマップ記載が義務化されています。売り出し前に自分の物件のハザードマップ上の位置を確認しておくとスムーズです。
- 相続物件の場合は名義変更（相続登記）を完了してから売却が必要（2024年4月から義務化）
- ローン残債がある場合は売却代金でローンを完済する必要がある
- 共有名義物件は全員の同意なしに売却できない
- 境界が未確定の場合は隣接地主との境界確認が必要になることがある
08再建築不可・旗竿地・旧耐震物件の対処法
荒川区の古い住宅街には「一般市場では売りにくい」物件が一定数あります。それぞれに適した対処法があります。
再建築不可物件の場合
- 隣地所有者への売却：隣地と合算することで接道要件を満たし再建築可能になる場合があります。隣地所有者が高値で購入することもあります
- 専門の買取業者への売却：再建築不可・訳あり物件専門業者が現金で買取してくれる場合があります。価格は下がりますが確実な売却が可能です
- 賃貸活用：現存の建物を活かして賃貸に出し家賃収入を得ながら資産を保有する選択肢もあります
旗竿地の場合
旗竿地（敷地延長）は整形地より評価が下がりますが建築自体は可能なため一般市場での売却は可能です。竿部分が2m以上あれば接道要件を満たします。整形地より1〜2割程度安い価格設定で戸建て用途の購入者に訴求できます。
旧耐震・築古物件の場合
旧耐震物件は耐震診断・改修を実施することで買い手の幅が広がります。費用対効果を確認した上で検討するか、現金購入できる投資家・買取業者への売却を選択することも有効です。
📌 荒川区の下町エリア——「訳あり物件」でも需要がある
荒川区の東尾久・西尾久・荒川などの下町エリアは地元志向の購入者が一定数存在します。旧耐震・再建築不可でも地元の購入者・建売業者・投資家が購入するケースがあります。また都電荒川線沿線はリノベーション需要も高いため、諦める前に専門家に相談することをおすすめします。
✅ 訳あり物件も一番不動産にご相談ください
「普通には売れないと言われた」物件でも隣地交渉のサポート・専門買取対応・賃貸活用の提案など状況に合わせた解決策をご提案します。まずはお気軽にご連絡ください。
09まとめ
荒川区の中古戸建を高く売るための3つのポイント
- 複数社の査定を比較して適正価格を把握し、南千住の再開発効果・西日暮里の多路線利便性・谷根千エリアへの近接など荒川区固有の強みを活かした売却戦略を立てる
- 旧耐震・接道条件・ハザードマップなど荒川区特有の注意点を事前に確認し、状況に応じて耐震診断・隣地交渉・買取など最適な方法を選ぶ
- 繁忙期（1〜3月）に合わせて売り出し、外観清掃・クリーニングで内覧時の第一印象を高める
「荒川区の戸建てをいくらで売れるか確認したい」「南千住・西日暮里・町屋エリアの今の相場を知りたい」「再建築不可・旧耐震で困っている」——査定・手残り計算・最適な売り方の提案まで、まとめてお受けします。社長が直接・秘密厳守でお答えします。
荒川区の中古戸建売却は
一番不動産株式会社へ
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