大きな国道にだけ接している土地・建物の注意点
ichibanfudousan📝 不動産知識 ／ 幹線道路接道の注意点ガイド
大きな国道（幹線道路）にだけ接している土地・建物の注意点【2026年版】
騒音・排気ガス・出入り制限・用途地域・売却への影響まで徹底解説
この記事の目次
- 幹線道路（大きな国道）接道のメリットとデメリット
- 注意点①——騒音・振動・排気ガスの問題
- 注意点②——出入り（車両の乗り入れ）の制限
- 注意点③——用途地域と建てられる建物の制限
- 注意点④——幹線道路拡幅・収用のリスク
- 注意点⑤——住宅としての売却価格への影響
- 幹線道路沿いの物件を有利に売却する方法
- よくある疑問Q&A
- まとめ・無料相談のご案内
01幹線道路（大きな国道）接道のメリットとデメリット
大きな幹線道路に接している土地・建物にはプラス面もマイナス面も存在します。まず全体像を把握しましょう。
メリット①：交通利便性が高い
幹線道路に直接面していることで車での移動がしやすく、物流・通勤に便利です。バス路線も幹線道路沿いに走ることが多く、交通利便性という観点では優位です。
✓ 車での移動・物流に便利メリット②：商業・業務用途での活用価値が高い
幹線道路沿いの土地は視認性が高く、商業施設・事務所・店舗・倉庫などの業務用途での利用価値が高い傾向があります。住宅よりも商業・業務用途として評価が高くなるケースがあります。
✓ 店舗・事務所・商業用途に向くメリット③：接道幅が広く建築規制で有利な場合も
幅員の大きな道路に接道することで高容積率の建物が建てられる場合があります（容積率は前面道路の幅員で決まる場合あり）。大きな建物・マンション・商業施設を計画する際に有利になることがあります。
✓ 容積率・開発規模で有利な場合デメリット①：騒音・振動・排気ガスの問題
大型トラック・バスが頻繁に通行する幹線道路沿いでは、交通騒音・振動・排気ガスが住宅の居住環境を著しく下げる場合があります。特に夜間・早朝の騒音は睡眠の質に直接影響します。
✗ 住宅の居住環境が大きく下がるデメリット②：車両の出入り（乗り入れ）が制限される場合がある
国道・都道など大きな道路では、交通安全上の理由から個人の敷地への車両乗り入れ（出入口の設置）が制限または禁止されている場合があります。購入後に気づくと対応に苦労します。
✗ 駐車場の出入り口が作れない場合があるデメリット③：住宅としての売却価格が下がりやすい
住宅購入者にとって騒音・排気ガス・交通量の多さはマイナス要因です。同エリアの幹線道路沿いでない住宅地の物件と比べて価格が低くなりやすく、購入対象者が限られます。
✗ 住宅用途では価格が下がりやすいデメリット④：道路拡幅・収用のリスク
国道・都道など主要道路は将来的な拡幅計画が存在する場合があります。都市計画法に基づく「都市計画道路」に指定されている区域内の建物には建築制限があり、将来の収用（強制買収）リスクも存在します。
✗ 拡幅・収用リスクに注意02注意点①——騒音・振動・排気ガスの問題
幹線道路沿いの物件で最も多い不満が交通騒音・大型車の振動・排気ガスの問題です。住宅として購入・居住する場合に特に重要なチェックポイントです。
騒音の目安——環境基準との関係
日本の環境基準では住居系の地域の騒音の環境基準は昼間55dB・夜間45dBとされています。幹線道路沿いでは昼間60〜70dB以上になることがあり、これは大声での会話が必要なレベル・テレビの音が聞こえにくいレベルに相当します。購入・居住を検討する場合は現地での昼間・夜間・朝夕の実際の騒音を確認することが重要です。
騒音対策として有効なリフォーム
- 内窓（二重窓）の設置：窓の防音性を大幅に向上させる最も費用対効果の高い騒音対策。設置費用は1箇所3〜8万円程度。省エネリフォーム補助金の対象になることもある
- 防音サッシへの交換：既存のサッシを防音性の高いサッシに交換する。二重窓よりさらに高い防音効果が得られるが費用も高い
- 外壁・床の断熱・遮音強化：壁内部への吸音材充填・床の防振材設置で振動・低周波音を軽減できる
- 植栽・防音壁の設置：道路側の植栽・コンクリートブロック塀・防音フェンスで一定の防音効果がある。ただし幹線道路の大型車騒音には限界もある
⚠️ 内覧は平日の昼間だけでなく夜間・朝の騒音確認を
幹線道路沿いの物件の内覧は平日昼間だけでなく夜間・早朝・週末にも現地を訪れて騒音を体感することをおすすめします。不動産の内覧は通常昼間に行われますが、夜間・早朝の大型トラックの通行音・エンジンブレーキ音が最も問題になることが多いです。
03注意点②——出入り（車両の乗り入れ）の制限
幹線道路沿いの土地で見落としがちな重要ポイントが車両の出入り（乗り入れ口の設置）の制限です。
出入り制限とは
国道・都道などの幹線道路では交通安全・交通渋滞防止のため、沿道の個人・法人が敷地への車両出入り口（乗り入れ口・カーブカット）を自由に設置できない場合があります。特に以下の場合に制限が生じやすいです。
- 交差点から一定距離以内の場所：多くの自治体で交差点から5〜20m以内の区間は乗り入れ口の設置が禁止または制限されている
- 歩道がある幹線道路：歩道を横断して乗り入れ口を設ける工事には道路管理者（国・都道府県・市区町村）の許可が必要。交通量・安全性の観点から許可が下りない場合がある
- 「乗り入れ禁止区間」の指定がある場所：一部の幹線道路では連続した区間で乗り入れを禁止している場合がある
- 中央分離帯がある道路：中央分離帯のある片側2車線以上の道路では一方通行的な出入りになるため利便性が著しく下がる
🚨 「駐車場として使えない」事態になりうる——購入前の必須確認
幹線道路に面した土地を住宅用・駐車場用に購入した後で、「乗り入れ口が設置できないため車の出入りができない」という事態が発覚するケースが実際に起きています。購入前に必ず道路管理者（国道は国土交通省事務所・都道は都道府県・市道は市区町村の道路管理課）に乗り入れ口設置の可否を確認することが重要です。不動産会社に調査を依頼することもできます。
乗り入れ制限の確認方法
- 道路管理者への問い合わせ：国道は国土交通省の各地方整備局・国道事務所、都道は都道府県の道路管理担当課、市道は市区町村の道路管理課に問い合わせる
- 重要事項説明書の確認：売買時の重要事項説明書に乗り入れに関する制限事項が記載されている場合がある
- 不動産会社への調査依頼：購入前に不動産会社に「乗り入れ口設置の可否」の事前調査を依頼する
04注意点③——用途地域と建てられる建物の制限
幹線道路沿いは多くの場合、住宅地より商業系・業務系の用途地域に指定されていることが多く、建てられる建物の種類・規模に影響します。
幹線道路沿いに多い用途地域
| 用途地域 | 主な特徴 | 住宅建設 | 店舗・事務所 |
|---|---|---|---|
| 近隣商業地域 | 近隣住民の生活のための商業施設が中心 | ○ 可能 | ○ 建設可 |
| 商業地域 | 百貨店・大規模商業施設が建てられる最も商業色が強い地域 | △ 可能だが環境は悪い | ○ ほぼ何でも建設可 |
| 準工業地域 | 軽工業・商業・住宅が混在 | ○ 可能 | ○ 広く建設可 |
| 準住居地域 | 道路の沿道を中心に開発される地域 | ○ 可能 | △ 一部制限あり |
| 第一種住居地域 | 主に住宅地。3,000㎡以上の大規模商業施設は不可 | ○ 可能 | △ 規模制限あり |
「容積率は前面道路幅員で決まる」——幹線道路接道の特徴
建物の容積率（土地に対する延床面積の割合）は用途地域で定められた指定容積率と「前面道路の幅員×法定乗数」のどちらか低い方が適用されます。幅員12m以上の道路に接道している場合は前面道路幅員による制限を受けないため、指定容積率をそのまま活用できます。つまり幅員の大きな幹線道路に面することは容積率の観点では有利になることがあります。
💡 用途地域・容積率は市区町村の都市計画情報で確認できる
自分の物件・購入検討中の土地の用途地域・建ぺい率・容積率は市区町村のウェブサイト（都市計画情報・土地利用情報）で確認できます。葛飾区・足立区・江戸川区などは区のウェブサイトで地図上から確認が可能です。不動産会社に調査を依頼することもできます。
05注意点④——幹線道路拡幅・収用のリスク
国道・都道などの幹線道路には将来的な拡幅計画（都市計画道路）が定められている場合があり、これが土地・建物の価値・利用に影響します。
都市計画道路とは
都市計画法に基づいて定められた将来整備される道路の計画です。都市計画道路の区域内に含まれる土地・建物には建築制限（原則として2階建て・木造・地下なし）が課せられます。また将来的に道路整備が実施される際には土地・建物が収用（強制買収）される可能性があります。
都市計画道路の確認方法と注意点
- 市区町村の都市計画課で確認できる：購入検討地が都市計画道路の区域内かどうかは市区町村の都市計画課への問い合わせ・都市計画図の確認で把握できる
- 重要事項説明書に記載される：売買時の重要事項説明書に都市計画道路の有無・区域内かどうかが記載される
- 「計画決定」と「事業決定」の違い：計画決定（将来整備の計画）のみの段階では収用の時期は不明確。事業決定（具体的な整備事業が決定）になると収用が近くなる
- 収用される場合は補償金が支払われる：公共事業による土地収用の場合は正当な補償金が支払われるが、市場価格と乖離する場合もある
⚠️ 都市計画道路の区域内は建築制限がある——大規模建替えができない場合も
都市計画道路の区域内に土地が含まれる場合、区域内の部分には原則として2階建て以下・木造・地下なしという建築制限がかかります。大規模な建替え・商業施設の建設を計画している場合は都市計画道路の確認が必須です。
06注意点⑤——住宅としての売却価格への影響
幹線道路沿いの物件は「誰に・何の用途で売るか」によって価格評価が大きく変わります。
住宅用途としての売却——価格が下がりやすい
一般の住宅購入者（マイホーム目的）にとって騒音・排気ガス・大型車の通行は大きなマイナス要因です。同じエリアの幹線道路から離れた閑静な住宅地の物件と比べて10〜30%程度価格が下がるケースが多いです。特に子育てファミリーや騒音に敏感な購入者には訴求しにくい面があります。
商業・業務用途・投資用途としての売却——価値が高くなる場合も
一方で商業施設・事務所・コンビニ・ガソリンスタンド・駐車場・マンション（賃貸）などの用途では幹線道路沿いの視認性・交通量がプラス評価になります。住宅用途より商業・業務用途・投資用途の買主にアプローチすることで高値成約につながる場合があります。
📌 幹線道路沿い物件の売却は「買主の属性を絞る」ことが重要
幹線道路沿いの物件は一般の住宅購入者だけでなく、商業施設開発業者・マンション開発業者・コンビニ・ドラッグストアなどの店舗業者・駐車場オーナー・投資家に積極的にアプローチすることで一般市場価格より高値になる可能性があります。一番不動産では幹線道路沿い物件の売却で、住宅購入者以外の買主へのアプローチも含めて戦略を立てます。
07幹線道路沿いの物件を有利に売却する方法
幹線道路沿いの物件でも適切な戦略を立てることで有利な売却ができます。
商業・業務用途の買主を積極的に探す
住宅購入者だけに絞らない売却戦略
コンビニ・ドラッグストア・ファミレス・ガソリンスタンド・不動産業者・マンション開発業者など商業・業務用途の買主にとって幹線道路沿いは魅力的な立地です。一般の不動産ポータルサイトへの掲載だけでなく、商業物件専門の業者・開発業者への直接営業も有効です。
用途地域・容積率・乗り入れ条件を整理してアピールする
商業・業務系買主に響く情報提供
商業・業務用途の買主にとって「何が建てられるか」「容積率はどれくらいか」「乗り入れ口は設置できるか」が最重要情報です。用途地域・容積率・建ぺい率・前面道路幅員・乗り入れ可否を事前に整理して広告・営業資料に明記することで商業系買主への訴求力が高まります。
「幹線道路沿いのメリット」を住宅として訴求する
騒音対策済み・防音リフォーム済みをアピール
住宅用途で売却する場合は内窓（二重窓）設置などの防音対策済みであることをアピールすることで騒音を懸念する購入者の不安を軽減できます。また幹線道路沿いのメリット（バス便が良い・近くに商業施設が多い・車での移動が便利）を積極的に訴求することも有効です。
適正な価格設定で「コスパ物件」として訴求する
価格の透明性が早期成約につながる
幹線道路沿いのデメリットを価格に正直に反映させることで、「コスパが高い物件」として一定の購入者層に訴求できます。高すぎる売り出し価格で長期化するより適正価格で早期成約させる方がトータルでの手残りが増えることが多いです。
08よくある疑問Q&A
国道沿いの土地を住宅用に購入しようとしています。購入前に何を確認すべきですか？
主な確認事項は①昼間・夜間・早朝の実際の騒音レベルの体感確認②車両乗り入れ口の設置可否（道路管理者に問い合わせ）③用途地域・建ぺい率・容積率の確認④都市計画道路（拡幅計画）の有無⑤重要事項説明書の道路関連事項の確認、です。特に乗り入れ口の可否と騒音は購入後に気づくと取り返しがつかないため、必ず事前に確認してください。
幹線道路沿いの物件は住宅ローンを使って購入できますか？
幹線道路沿いという理由だけでは住宅ローンの審査に直接影響しません。ただし都市計画道路の区域内で建築制限がある場合・乗り入れ口設置不可で利便性が著しく低い場合などは担保価値評価に影響することがあります。具体的な審査結果は金融機関によって異なるため、事前に確認することをおすすめします。
幹線道路沿いの物件を売りたいのですが、価格はどのくらい下がりますか？
一概には言えませんが、住宅用途として同エリアの幹線道路沿いでない物件と比べると10〜30%程度価格が下がるケースが多いです。ただし商業・業務用途の買主にとっては幹線道路沿いがプラス評価になる場合もあります。実際の査定価格は物件の状態・エリア・用途地域・乗り入れ条件によって異なります。複数の不動産会社に査定を依頼して比較することをおすすめします。一番不動産でも無料査定を実施しています。
都市計画道路の区域内の土地ですが、今すぐ売却した方がいいですか？
都市計画道路の計画決定のみの段階（事業化の時期が未定）では急いで売却する必要はないことが多いです。ただし「事業決定」（具体的な整備事業が決まった段階）になると立ち退き交渉が始まるため、その前に売却した方が高値になる場合があります。現在の計画の進行状況（計画決定か事業決定か）を市区町村の都市計画課・道路管理課に確認してから判断することをおすすめします。
幹線道路沿いの駐車場として使っている土地を売却したいのですが、どんな買主がいますか？
幹線道路沿いの駐車場用地の主な買主候補として①コンビニ・ファミレス・ガソリンスタンドなどの店舗業者②マンション・商業施設の開発業者③コインパーキング・駐車場運営会社④個人の不動産投資家、などが挙げられます。一般の住宅購入者よりも高値を提示するケースが多いため、商業系物件に強い不動産会社に売却を依頼することをおすすめします。一番不動産でもご相談をお受けしています。
09まとめ
大きな国道（幹線道路）接道物件——押さえる3つのポイント
- 購入前に必ず確認——騒音の実態・車両乗り入れ口の可否・都市計画道路の有無・用途地域を事前に把握することで購入後のトラブルを防ぐ
- 住宅用途としては価格が下がりやすい——騒音・排気ガス・乗り入れ制限が住宅購入者の評価を下げる。ただし商業・業務用途の買主には高評価になる場合がある
- 売却は「買主の属性」を広げることが鍵——住宅購入者だけでなく商業業者・開発業者・投資家へのアプローチで高値成約の可能性が高まる
「国道沿いの物件の売却価格がいくらになるか相談したい」「幹線道路沿いの物件に乗り入れ口が作れるか確認したい」「都市計画道路の区域内の土地の扱いを相談したい」——道路に関わる不動産の問題をまとめてご相談をお受けします。社長が直接・秘密厳守でお答えします。
幹線道路沿い物件の売却・購入は
一番不動産株式会社へ
葛飾区・足立区・江戸川区・墨田区・荒川区・台東区に対応。
秘密厳守・相談無料・無理な営業なし。
