市川市の土地を高く売る
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市川市の土地を高く売る方法【2026年版】
坪単価相場・路線別特徴・建売需要・古家付き土地の売り方まで徹底解説
この記事の目次
- 市川市の土地売却相場（坪単価・2026年版）
- 市川市で土地が売れやすい理由
- 路線・エリア別の坪単価と売却ポイント
- 土地売却で高値を出す7つのポイント
- 古家付き土地——解体 vs 現況渡しの判断基準
- 売却の流れ（査定から引き渡しまで）
- 市川市の土地売却でよくある注意点
- まとめ・無料査定のご案内
01市川市の土地売却相場（坪単価・2026年版）
市川市の土地相場は路線・駅距離・用途地域・接道条件・土地形状によって大きく異なります。以下はエリア別の坪単価目安です。
🚃 市川・本八幡エリア（JR総武線・都営新宿線）
坪単価 約130万〜220万円
千葉県内でも特に高い相場水準。JR総武線快速で東京まで約17分・都営新宿線乗り入れで都心各方面へのアクセスが強み。建売業者・マンション開発業者からの需要も厚く、まとまった土地は特に高値がつきやすい。市川市内で最も高い坪単価水準のエリア。
需要：◎ 建売・開発業者の需要が最も強い🚃 行徳・南行徳・妙典エリア（東京メトロ東西線）
坪単価 約100万〜170万円
東京メトロ東西線で大手町まで乗り換えなし約30分。江戸川区葛西と隣接する城東エリアの延長として需要が安定。手頃な価格帯でまとまった土地が取得できることから建売業者の需要が厚い。ファミリー向け戸建て用地として人気が高い。
需要：◎ ファミリー向け建売需要が安定🚃 市川大野・下総中山エリア（JR武蔵野線・京成本線）
坪単価 約70万〜120万円
市川市の中央部・北西部に位置する住宅地エリア。市川・本八幡より手頃な価格帯で広い土地が取得できることからコスパを重視するファミリー向け戸建て用地として安定した需要がある。駅距離・接道条件によって価格差が大きい。
需要：○ コスパ重視建売需要🚃 市川市北部・東部エリア（バス便・武蔵野線郊外）
坪単価 約50万〜90万円
市川市内で最も手頃な価格帯のエリア。広い土地・庭付きを求めるファミリー層の実需が中心。駅距離が遠いエリアは建売業者の需要が限られるため、個人向けの売却戦略が重要になる。
需要：○ 庭付き・広い土地希望の実需※上記は2026年時点の一般的な目安です。実際の売却価格は接道条件・土地形状・用途地域・建ぺい率・容積率・古家の有無によって大きく異なります。無料査定でご確認ください。
💡 市川市の土地相場を左右する主な要素
- 路線・駅距離：JR総武線（市川・本八幡）が最高水準。東西線（行徳・妙典）も都心直通で高評価。駅徒歩10分以内かどうかで坪単価が20〜40%変わることがある
- 接道条件・土地形状：道路幅員4m以上・間口6m以上・整形地が最高評価。旗竿地・再建築不可は大幅に評価が下がる
- 用途地域・建ぺい率・容積率：第一種低層住居専用地域と商業地域では同じ広さでも評価が大きく異なる。容積率が高い土地ほど建売・開発業者からの需要が高い
- 江戸川区・葛飾区からの移住需要：東京23区と隣接する市川市は23区内より手頃な価格帯でまとまった土地を求める建売業者・ファミリー層の需要が厚い
- ハザードマップの記載：江戸川・真間川に近いエリアは浸水ハザードマップへの記載がある。記載エリアでも適切な価格設定で売却は十分可能
02市川市で土地が売れやすい理由
市川市の土地は東京への優れたアクセス・千葉県内トップクラスの住環境・建売業者の旺盛な土地需要が組み合わさり、安定した売却需要があります。
- 建売業者・マンション開発業者の需要が厚い：千葉県内随一の都心アクセスを持つ市川市は建売業者が土地を継続的に求めており、まとまった面積の土地は建売用地として特に高値がつきやすい
- 江戸川区・葛飾区からの移住需要：東京23区（江戸川区）と江戸川を挟んで隣接しており、23区内より手頃な価格でまとまった土地を求めるファミリーの移住先として安定した需要がある
- 東西線沿線の城東エリア延長需要：行徳・南行徳・妙典は東京メトロ東西線で江戸川区葛西と直結しており、城東エリアの土地購入者がそのまま市川市に流れるケースが多い
- 教育環境を重視するファミリーの需要：市川市は教育水準が高く評価されており、子どもの教育を重視するファミリーが市川市に土地を購入して注文住宅を建てるケースが多い
- 地価の安定・上昇傾向：市川市の地価は千葉県内で安定した上昇傾向にあり、土地の資産価値が保ちやすいことが購入者の安心感につながっている
⚠️ 市川市の土地売却で特に重要な確認事項
市川市の古い住宅地には接道条件が不十分な「再建築不可」の土地・旗竿地・道路幅員4m未満の旧道路に面した土地が存在します。再建築可否の確認は売却価格設定に直結するため、売却前に必ず確認しましょう。再建築不可でも買取業者への売却・隣地との合筆など解決策があります。
03路線・エリア別の坪単価と売却ポイント
市川市内でも路線・エリアによって買い手の属性・訴求すべきポイント・売却戦略が異なります。
JR総武線沿線（市川・本八幡）——建売業者・マンション開発の激戦区
東京まで17分・複数路線の利用可能性・商業集積の高さから、建売業者・マンション開発業者が継続的に土地を探しているエリアです。容積率が高い土地・まとまった広さの土地は特に複数の開発業者が競合して高値入札するケースがあります。売却の際は個人購入者だけでなく建売業者・開発業者へのアプローチが得意な不動産会社を選ぶことが重要です。
東西線沿線（行徳・南行徳・妙典）——城東エリア延長の戸建て用地需要
東京メトロ東西線で大手町まで乗り換えなしというアクセスが評価され、江戸川区葛西から移住するファミリーや建売業者の用地需要が安定しています。手頃な価格帯でまとまった土地面積を求める建売業者が多く、30〜50坪程度の整形地は特に売れやすいエリアです。
武蔵野線・京成本線沿線——コスパ重視ファミリー向け土地の需要
市川・本八幡エリアより手頃な価格帯で広い土地が取得できることが強みです。駐車場2台分・庭付きの広い土地を求めるファミリーや建売業者の需要があります。駅距離・接道条件による価格差が大きいエリアのため、現地の状況を踏まえた適切な価格設定が重要です。
💡 市川市の土地——買主の属性と訴求ポイント
- 建売業者・マンション開発業者：容積率・土地面積・接道条件を最重視。市川・本八幡エリアで最も多い買主層。複数業者に当たることで競争入札が起きやすい
- 注文住宅希望のファミリー：学区・日当たり・駐車場スペース・近隣環境を重視。行徳・武蔵野線沿線で多い
- 投資家・建売業者（再建築不可物件）：再建築不可でも格安であれば購入する専門業者が存在する。再建築不可物件は専門の買取業者への売却が有効
04土地売却で高値を出す7つのポイント
同じエリア・同じ面積でも準備と戦略の違いで売却価格が数十〜数百万円変わることがあります。
建売業者・マンション開発業者へのアプローチを欠かさない
市川市の土地需要は個人ファミリーだけでなく建売業者・マンション開発業者が大きな割合を占めます。特に市川・本八幡・行徳エリアは建売業者の需要が旺盛です。建売業者・開発業者への直接アプローチが得意な不動産会社を選ぶことで、一般市場より高い価格での売却が実現できる場合があります。
効果：競争原理で高値成約の可能性用途地域・建ぺい率・容積率を確認してアピールする
土地の「何を建てられるか・どれだけ建てられるか」は建売業者にとって最重要情報です。用途地域・建ぺい率・容積率を事前に確認し、広告で積極的にアピールすることで建売業者の関心を高められます。容積率が高い土地ほど開発業者からの評価が上がります。
効果：建売業者の関心を高める境界測量を事前に実施する
市川市の古い住宅地では境界が不明確な土地が多くあります。売却前に土地家屋調査士による境界測量・境界確認書の作成を行うことで、買主の安心感が大幅に高まり価格交渉で有利になります。建売業者は特に境界の明確さを重視します。費用は20〜60万円程度が目安です。
効果：値引き防止・早期成約江戸川区・葛飾区からの移住需要をターゲットにした訴求をする
市川市は東京23区（江戸川区）と江戸川を挟んで隣接しており、23区内から「広い土地に注文住宅を建てたい」ファミリーの移住需要が厚いです。「東京まで17分・23区より広い土地・手頃な価格」という市川市の強みを広告で積極的に打ち出すことで城東エリアからの購入者へのアプローチが強まります。
効果：最大の購入者層にアプローチ繁忙期（1〜3月）に合わせて売り出す
不動産市場が最も活性化する1〜3月（入学・転勤シーズン）に売り出すことで、より多くの購入希望者・建売業者にアプローチできます。建売業者も翌年度の建築・販売計画に向けて1〜3月に土地探しを積極的に行う傾向があります。
効果：内覧・問い合わせ数増加隣接地所有者への売却打診も検討する
隣地の方が土地を広げたいと考えている場合、一般市場より高い価格での売却につながることがあります。特に旗竿地・接道が狭い土地・変形地は隣地と合筆することで再建築可能・整形地になるケースがあり、隣地への打診が有効です。
効果：訳あり土地の価値向上複数社の査定を比較してから売却先を決める
土地の査定額は不動産会社によって異なります。特に建売業者へのアプローチ力・ネットワークによって提示価格が変わることがあります。最低2〜3社に査定を依頼して比較し、市川市の実情を知る会社を選ぶことが高値成約の鍵です。
効果：相場の客観的把握・適正価格設定05古家付き土地——解体 vs 現況渡しの判断基準
市川市の土地売却で最も多い相談のひとつが「古家を解体してから売るべきか、そのまま売るべきか」という判断です。ケースバイケースですが、基本的な考え方を整理します。
解体して更地にしてから売る方が有利なケース
- 建売業者が主なターゲットの場合：建売業者は更地の方が購入後の計画が立てやすいため、更地の方が業者からの評価が高くなりやすい
- 古家の状態が悪く内覧で印象を下げる場合：老朽化が激しく買主が「問題がある建物」と感じる場合は解体して更地にした方が売りやすい
- 解体費用を差し引いても更地価格の方が高い場合：更地価格 ー 解体費用 ＞ 古家付きのまま売れる価格 になる場合は解体が有利
- 固定資産税の住宅用地特例との兼ね合い：建物がある間は固定資産税が軽減されているため、解体タイミングは売却時期に合わせて計画する
古家付きのまま現況渡しで売る方が有利なケース
- 解体費用（100〜300万円程度）を回収できない場合：解体費用を上乗せしても相場より高くならない場合は現況渡しが合理的
- 古家をリフォームして住みたい買主がいる場合：リフォーム派の個人購入者に現況のまま売ることで解体費用を節約できる
- 相続した物件で解体費用の資金が手元にない場合：売却代金から解体費用相当額を引いた価格設定で現況渡し売却が現実的
📌 市川市の古家付き土地——現況渡しでも売れる
市川市は建売業者の土地需要が強いため、古家付きのままでも「古家撤去費用分を値引きした価格設定」で建売業者に売却できるケースが多いです。解体費用を自分で負担して更地にしてから売るのと、古家付きのまま安く売るのとを比較した上で判断することが重要です。不動産会社への相談でどちらが有利かを整理できます。
⚠️ 解体時のアスベスト調査に注意
1975年以前建築の建物にはアスベスト（石綿）が使用されている可能性があり、解体前の事前調査が義務化されています（大気汚染防止法改正・2022年4月施行）。アスベストが検出された場合は通常の解体費用より高くなるため、解体前に専門業者への事前調査を依頼することをおすすめします。
06売却の流れ（査定から引き渡しまで）
市川市の土地を売却する際の一般的なステップを整理しました。
無料査定の依頼・相場確認（複数社）
エリア相場・近隣の成約事例をもとに査定を依頼します。建売業者への土地アプローチが得意な不動産会社を含めて複数社に依頼することが重要です。
接道条件・再建築可否・境界の確認
売り出し前に接道条件・再建築可否・境界の明確さを確認します。境界が不明確な場合は土地家屋調査士への測量依頼を検討します。これらの確認が価格設定の方向性を決めます。
媒介契約の締結・売り出し価格の決定
売却を依頼する不動産会社を選び媒介契約を締結します。売り出し価格は相場・建売業者の購入価格水準を踏まえて設定します。古家付きの場合は解体 vs 現況渡しの方針も決めます。
ポータルサイト掲載・建売業者への直接営業
REINS・不動産ポータルサイトへの掲載と並行して、建売業者・マンション開発業者への直接アプローチを行います。東京まで17分・接道条件・容積率などをアピールします。
購入申込み・価格交渉・売買契約
複数の購入希望者から申込みが入った場合は条件を比較して最善の条件を選択します。売買契約時には重要事項説明（接道・法令制限・ハザードマップ）の内容を確認します。
決済・所有権移転・引き渡し
残代金の決済と所有権移転登記を行い土地を引き渡します。古家付きの場合は引き渡し前の解体完了を条件とするケースも多いです。
07市川市の土地売却でよくある注意点
市川市特有の事情と土地売却共通の注意点を整理します。
ハザードマップ——江戸川・真間川沿いのエリアは確認必須
市川市は江戸川・真間川に近く浸水ハザードマップへの記載エリアが多くあります。2020年の宅建業法改正でハザードマップの重要事項説明が義務化されています。ハザードマップに記載されていても適切な説明と価格設定で売却は十分可能です。
再建築不可土地——隣地交渉・専門買取業者の活用
接道不足で再建築不可の土地は一般市場での売却が難しいですが、隣地への合筆提案・専門の買取業者への売却という解決策があります。諦める前に専門家に相談することをおすすめします。
相続した土地は相続登記を先に完了させる
相続した土地を売却する場合はまず相続登記（名義変更）を司法書士に依頼して完了させてから売却手続きに入る必要があります。2024年4月から相続登記は3年以内の義務化されています。
- 農地（田・畑）は売却・転用に農業委員会の許可が必要——通常の宅地とは手続きが異なる
- ローン残債がある場合は売却代金で完済する必要がある——抵当権抹消の手続きが必要
- 3年10ヶ月以内の相続土地売却は「取得費加算の特例」で節税できる可能性がある——税理士に確認を
- 固定資産税は建物を解体した翌年から最大6倍になる場合がある——解体タイミングは売却スケジュールと合わせる
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08まとめ
市川市の土地を高く売るための3つのポイント
- 建売業者・マンション開発業者へのアプローチが得意な不動産会社を選ぶ——市川市は建売業者の土地需要が旺盛で、業者ネットワークの差が売却価格に直結する
- 接道条件・再建築可否・境界・用途地域を事前に確認・整理する——これらの情報が適切な価格設定と買主への訴求に直結する
- 江戸川区・葛飾区からの移住需要を意識した広告を出す——「東京まで17分・手頃な価格帯でまとまった土地」という市川市固有の強みを最大限に活かす
「市川市の土地がいくらで売れるか知りたい」「古家付き土地を解体すべきか相談したい」「再建築不可の土地でも売れるか確認したい」「相続した土地をどうすればいいか整理したい」——査定・手残り計算・最適な売り方の提案まで、まとめてお受けします。社長が直接・秘密厳守でお答えします。
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