荒川区で土地を高く売る
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荒川区の土地を高く売る方法【2026年版】
相場・種別対応・再開発効果・谷根千近接まで徹底解説
この記事の目次
- 荒川区の土地 売却相場（2026年版）
- 土地売却の種別と対応方法
- 古家付き土地——解体 vs そのまま売却
- 再建築不可・旗竿地の売却方法
- 土地売却の流れ（査定から引き渡しまで）
- 土地を高く売るための5つのポイント
- 荒川区の土地売却でよくある注意点
- 相続・空き地・南千住エリアの土地
- まとめ・無料査定のご案内
01荒川区の土地 売却相場（2026年版）
荒川区の土地相場は路線・駅距離・用途地域・接道条件・南千住の再開発効果・谷根千エリアへの近接によって大きく異なります。以下はエリア別の坪単価目安です。
🚃 南千住エリア（JR常磐線・東京メトロ日比谷線・つくばエクスプレス）
坪単価 約200万〜350万円
3路線乗り入れと継続的な再開発効果で荒川区内で最も地価が高いエリア。新興住宅地として整備が進み建売業者・ファミリー向けマンション開発の需要も厚い。整形地・角地は特に高値がつきやすい。
需要：◎ 最も強い・再開発効果🚃 西日暮里・日暮里エリア（JR山手線・常磐線・千代田線・日暮里舎人ライナーほか）
坪単価 約200万〜350万円
JR山手線沿線・5路線乗り入れの交通利便性の高さが評価される。谷根千（谷中・根津・千駄木）エリアへの近接から文化的な雰囲気を求める購入者・建売業者の需要が幅広い。
需要：◎ 多路線・谷根千需要🚃 町屋エリア（東京メトロ千代田線・都電荒川線・京成本線）
坪単価 約160万〜260万円
千代田線で大手町・表参道まで直通。手頃な価格帯でファミリー向け戸建て用地・小規模マンション用地として需要が安定。都電荒川線沿線の個性的なリノベーション需要も一定数ある。
需要：○ ファミリー戸建て需要安定🚃 三河島・熊野前・荒川・東尾久・西尾久エリア（JR常磐線・都電荒川線）
坪単価 約130万〜210万円
荒川区内で最も手頃な価格帯。地元ファミリー向け戸建て用地・建売業者の需要が安定している。旧耐震・再建築不可物件が一定数あるため接道条件の確認が重要。
需要：○ 建売・地元実需※上記は2026年時点の一般的な目安です。実際の売却価格は土地面積・形状・接道条件・用途地域・古家の有無などによって大きく異なります。無料査定でご確認ください。
💡 荒川区の土地価格を左右する主な要素
- 路線・駅距離：南千住（3路線）・西日暮里（5路線）が特に需要が強い。駅徒歩7分以内かどうかで価格が大きく変わる
- 南千住の再開発効果：つくばエクスプレス開業以来の再開発で地価が上昇傾向。現在は有利な売却局面が続く
- 谷根千エリアへの近接：西日暮里・日暮里周辺は文化的な雰囲気を好む購入者・リノベーション需要が加わる
- 都電荒川線の独自需要：路面電車のある街並みを好む購入者層が存在し、町屋・荒川エリアに独自の需要がある
- 接道条件・形状：整形地＞旗竿地の順で評価が高い。接道不足は再建築不可となり評価が大幅に下がる
02土地売却の種別と対応方法
「土地の売却」といっても状態・条件によって最適な売り方・注意点が全く異なります。自分の土地がどの種別に当たるかをまず確認しましょう。
更地（建物なし・整形地）
最も売却しやすいケース
建物がなく接道・形状の条件が整っている更地は最も売却しやすい状態です。住宅購入者・建売業者・マンション開発業者いずれにも需要があり、適正価格で早期成約が期待できます。南千住エリアの整形地は開発業者からの需要が特に厚いです。
✅ 売りやすさ：◎ 一般市場での売却がスムーズ
古家付き土地（建物ありのまま売却）
解体するかそのままかは費用対効果で判断
古い建物が残ったまま「古家付き土地」として売り出す方法。解体費用をかけずに売却できますが買主が限られます。解体して更地にすると集客力が上がりますが解体費が発生します。荒川区の古い建物にはアスベスト調査が必要なケースもあります。
✅ 売りやすさ：○ 解体か温存かは費用対効果で判断
⚠ 注意点：解体で固定資産税の住宅用地特例が外れ税額増
再建築不可・接道不足の土地
一般売却が困難——専門対応が必要
建築基準法上の接道要件を満たさない「再建築不可」土地は住宅ローン評価が低く一般市場での売却が難しいです。荒川区の東尾久・西尾久・荒川エリアの古い路地裏に多い。隣地売却・専門買取業者・賃貸活用など選択肢はあります。
✅ 売りやすさ：△ 専門業者・隣地交渉で解決できる場合あり
⚠ 注意点：相場より大幅に安くなる場合がある
旗竿地（敷地延長・路地状敷地）
評価は下がるが需要はある
道路に面した細い通路（竿部分）の先に土地（旗部分）がある形状。整形地より価値が下がりますが建築は可能なため一般市場での売却は可能です。価格調整で対応できます。荒川区の手頃な価格帯を重視するファミリー層への訴求が有効です。
✅ 売りやすさ：○ 価格を調整すれば売却可能
⚠ 注意点：整形地比で1〜2割程度価格が下がることが多い
相続した土地・空き地
名義変更を済ませてから売却
相続で取得した土地は亡くなった方の名義のままでは売却できません。2024年4月から相続登記が義務化されており3年以内の名義変更が必要です。南千住・西日暮里エリアの相続土地は地価上昇の恩恵を受けやすく高値売却が期待できます。
✅ 売りやすさ：○ 名義変更後に通常通り売却可能
⚠ 注意点：相続登記（義務化）・相続税申告の期限に注意
03古家付き土地——解体 vs そのまま売却
荒川区でも築古の建物が残った「古家付き土地」の売却相談が多いです。解体して更地にするか、古家付きのまま売るかは慎重に判断する必要があります。
| 比較項目 | 古家付きのまま売却 | 解体して更地で売却 |
|---|---|---|
| 売却価格 | やや低め（買主が解体費用を考慮） | 高くなる傾向（更地は需要が広い） |
| 初期費用 | 解体費用不要 | 解体費用100〜300万円が必要 |
| 固定資産税 | 住宅用地特例で最大1/6 | 更地になると特例がなくなり税額増 |
| 売却スピード | 買主が限られやや時間がかかることも | 建売業者・開発業者にも訴求できる |
| 向いているケース | 急いで売りたい・解体費を出したくない | 時間的余裕あり・高値を狙いたい |
⚠️ 解体前に必ず確認——固定資産税の住宅用地特例とアスベスト
建物が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され固定資産税が最大1/6に軽減されています。建物を解体すると翌年から特例が外れ税額が大幅に増加します。また荒川区の古い建物（1975年以前築）ではアスベスト含有建材が使われている可能性があり、解体前に事前調査が必要です。
✅ 解体するかどうかは査定前に相談を
「解体費用をかけても更地にした方が手残りが増えるか」は解体費用・売却価格の差額・固定資産税の増加分・アスベスト調査費を比較して判断する必要があります。一番不動産では査定と合わせて「解体 vs 温存」のシミュレーションもご説明します。
04再建築不可・旗竿地の売却方法
荒川区の古い住宅街には再建築不可・旗竿地が一定数あります。「売れない」と思っていても対処法は複数あります。
再建築不可でも取れる選択肢
- 隣地所有者への売却：隣地と合算することで接道要件を満たし再建築可能になる場合があります。隣地所有者が高値で購入することもあり最も有利な方法の一つです
- 専門の買取業者への売却：再建築不可・訳あり物件を専門に扱う業者が現金で買取してくれる場合があります。価格は下がりますが確実に売却できます
- 既存建物のリフォームして賃貸活用：都電荒川線沿線は個性的な物件への賃貸需要があり、現存建物を修繕して賃貸に出すことで収入を得ながら資産を保有できます
- セットバックによる接道確保：2項道路（4m未満）に面している場合、セットバックすることで将来的に再建築可能になる場合があります
💡 荒川区の再建築不可物件——都電沿線の独自需要
荒川区の都電荒川線沿線はリノベーション需要が高く、再建築不可であっても「古い建物を個性的に改装して使いたい」という購入者・投資家からの需要があります。諦める前に専門家に相談することで意外な解決策が見つかることがあります。
05土地売却の流れ（査定から引き渡しまで）
荒川区の土地を売却する際の一般的なステップを整理しました。
無料査定の依頼・相場の確認（複数社）
まず「今の相場でいくらで売れるか」を確認します。複数社に無料査定を依頼し、査定額の根拠・売却方法の提案を比較することが重要です。南千住の再開発動向を正確に把握している会社を選びましょう。
境界確認・測量（必要な場合）
隣接地との境界が未確定の場合は土地家屋調査士による測量・境界確認が必要です。荒川区の古い下町エリアは境界が不明確なケースが多いため特に重要です。
媒介契約の締結・売り出し
不動産会社と媒介契約を結び、REINSやポータルサイトへの掲載・チラシ配布などで集客を開始します。南千住の再開発効果・谷根千への近接など荒川区の強みを広告で訴求します。
購入申込み・価格交渉
購入希望者から申込みが入ったら価格・引き渡し時期などを交渉します。土地は接道条件・ハザードマップ・古家の有無の確認が重要です。
売買契約の締結・手付金の受領
売買契約書に署名・押印し手付金を受領します。地中埋設物・土壌汚染・境界の明示についても契約書に明記する必要があります。
決済・所有権移転・引き渡し
残代金の決済と同時に所有権移転登記を行います。古家がある場合は解体済み・または「現状渡し」の条件を事前に明確にしておくことが重要です。
06土地を高く売るための5つのポイント
同じ条件の土地でも準備と進め方で売却価格が数十〜数百万円変わることがあります。
複数社の査定を比較してから価格を決める
1社だけの査定で価格を決めると適正価格より低く設定してしまうリスクがあります。最低2〜3社の査定を取り比較することで相場の客観的な把握ができます。南千住の再開発効果・谷根千への近接を正確に評価できる会社を選ぶことが重要です。
効果：適正相場の把握・高値売却の土台南千住の再開発効果・谷根千への近接を積極的に訴求する
南千住エリアは継続的な再開発で地価が上昇傾向にあり「今が売り時」として有利な局面です。西日暮里・日暮里周辺は谷根千エリアへの近接という独自の魅力があります。こうした強みを広告・営業活動で積極的に活用しましょう。
効果：エリアの強みを活かした高値成約境界確認を事前に済ませておく
荒川区の古い下町エリアは境界が不明確なケースが多いです。境界標の確認・測量を事前に実施しておくことで買主に安心感を与え値引き交渉を防げます。スムーズな売却につながります。
効果：値引き交渉の防止・早期成約建売業者・マンション開発業者への直接アプローチも検討する
南千住・西日暮里エリアの土地は建売業者・小規模マンション開発業者からの需要が高い。一般市場への掲載と並行して開発業者へのダイレクトアプローチも有効です。開発業者への売却は早期成約・高値成約につながることがあります。
効果：買主層の拡大・競争による高値化隣地所有者への打診を優先的に検討する
特に小さい土地・旗竿地・再建築不可物件の場合、隣地所有者への直接打診が最も高値での売却につながる可能性があります。隣地と合算することで再建築可能になる場合、隣地所有者にとっても大きなメリットがあります。
効果：再建築不可でも高値売却の可能性07荒川区の土地売却でよくある注意点
荒川区特有の事情と土地売却全般の注意点をまとめました。
荒川区ハザードマップの確認
荒川区は荒川・隅田川に近く、浸水ハザードマップへの記載エリアがあります。2020年の宅建業法改正により重要事項説明書へのハザードマップ記載が義務化されています。売り出し前に自分の物件のハザードマップ上の位置を確認しておくことでスムーズな説明ができます。ハザードマップの記載があっても適切な説明と価格設定で売却は十分可能です。
古い建物の地中埋設物・アスベスト
荒川区の古い下町には戦後建てられた建物が多く残っています。古い建物を解体した後の土地では地中に廃材・コンクリートがらが残っていることがあります。また1975年以前に建てられた建物ではアスベスト含有建材が使われている可能性があり、解体前の事前調査が法律上義務付けられています。
- 相続土地の場合は名義変更（相続登記）が必要。2024年4月から義務化（3年以内）
- 共有名義の土地は共有者全員の合意なしに売却できない
- 境界が未確定の場合は隣接地主との境界確認が必要になることがある
- 古い建物の解体前には石綿（アスベスト）事前調査が義務
08相続・空き地・南千住エリアの土地
荒川区でも相続による土地・空き地の売却相談が増えています。南千住・西日暮里の地価上昇により、現在は売却のタイミングとして有利な局面が続いています。
相続した土地の売却
相続で取得した土地は相続登記（名義変更）を完了してから売却する必要があります。2024年4月から義務化（3年以内）されており怠ると10万円以下の過料の対象になります。一番不動産では司法書士のご紹介も可能です。
📌 相続土地の3年10ヶ月以内売却で節税できる場合がある
相続した土地を相続開始後3年10ヶ月以内に売却した場合「取得費加算の特例」が使えるケースがあります。相続税の一部を取得費に加算することで譲渡所得税を抑えられます。南千住・西日暮里エリアは高値売却が期待できるため節税効果が大きくなる場合があります。当社でも税理士をご紹介します。
南千住エリアの土地——再開発で今が売り時
南千住エリアはつくばエクスプレス開業以来の継続的な再開発により地価が上昇傾向にあります。「今が売り時か、もう少し待つか」は現在の相場水準と自分のライフプランを合わせて判断することが重要です。現在の相場を専門家に確認した上で売り時を判断しましょう。
※相続・税金の詳細は専門家（司法書士・税理士）への相談が必要です。当社では信頼できる専門家をご紹介しています。
09まとめ
荒川区の土地を高く売るための3つのポイント
- 複数社の査定を比較して相場を把握し、南千住の再開発効果・西日暮里の多路線利便性・谷根千への近接など荒川区固有の売り材料を活かした売却戦略を立てる
- 再建築不可・旗竿地は隣地交渉・専門買取・都電沿線のリノベーション需要など一般仲介以外の選択肢も含めて検討する
- アスベスト・相続登記・境界確認・ハザードマップなど荒川区特有の注意点を事前に把握して準備する
「荒川区の土地をいくらで売れるか知りたい」「再建築不可で困っている」「南千住エリアの今が売り時か相談したい」「相続した土地をどう処分するか相談したい」——査定・解体シミュレーション・専門家紹介まで、まとめてお受けします。社長が直接・秘密厳守でお答えします。
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