不動産を売ったらいくら手元に残るか
ichibanfudousan📝 売却シミュレーション ／ 手残り額
不動産を売ったらいくら手元に残る？
費用・税金・手残り額をケース別に解説【2026年版】
この記事の目次
- 売却価格から差し引かれる費用の全体像
- 差し引かれる費用の詳細
- 【ケース別シミュレーション】手残り額の目安
- 住宅ローンが残っている場合の手残り
- 3,000万円特別控除で税金がゼロになるケース
- 手残りを増やすための5つのポイント
- 「査定額＝手残り」ではない！よくある誤解
- まとめ・無料相談
01売却価格から差し引かれる費用の全体像
不動産を売却した場合、手元に残るお金（手残り額）は以下のようなイメージです。売却価格から複数の費用が差し引かれ、最終的な手残りが決まります。
※ローンなし・長期所有・3,000万円特別控除適用の場合のイメージです。実際の金額は状況によって大きく異なります。
💡 手残りに影響する主な要素
- 仲介手数料：売却価格の約3〜4%が目安（最大は法定上限あり）
- 住宅ローン残債：残債がある場合は売却代金から全額返済が必要
- 譲渡所得税：利益が出た場合のみ。所有期間・特例で大きく変わる
- その他諸費用：印紙税・登記費用・解体費など
02差し引かれる費用の詳細
売却で必ず発生する費用と、状況によって発生する費用があります。事前に把握しておくことで査定後の手残り計算がスムーズになります。
仲介手数料（必ず発生）
不動産会社に支払う報酬。法律で上限が定められており、売却価格×3%＋6万円＋消費税が上限の目安です。3,000万円の売却なら約105万円、5,000万円なら約171万円が上限です。
3,000万円売却 → 約105万円印紙税（必ず発生）
売買契約書に貼付する収入印紙。売却価格によって異なります。1,000万円超〜5,000万円以下は約2万円、5,000万円超〜1億円以下は約6万円が目安（軽減税率適用時）。
3,000万円売却 → 約2万円登記費用・司法書士報酬（ほぼ必ず発生）
抵当権の抹消登記を行う場合にかかります。登録免許税（1件1,000円）＋司法書士報酬（2〜5万円程度）が目安です。
約3〜5万円解体費用（状況による）
古家付き土地を更地にして売る場合に発生します。木造一戸建て（30坪）の目安は約100〜200万円です。解体することで売りやすくなる場合もありますが、解体費用とのバランスを確認することが重要です。
木造30坪 → 約100〜200万円住宅ローン一括返済手数料（ローンがある場合）
ローンを完済する際に金融機関に支払う手数料。金融機関・契約内容によって異なりますが、数千円〜数万円程度が一般的です。
数千〜数万円程度譲渡所得税・住民税（利益が出た場合）
売却益がある場合に翌年の確定申告で納付します。所有期間5年超の長期譲渡所得税率は約20%、5年以下の短期は約39%が目安。3,000万円特別控除などの特例で税額がゼロになるケースも多いです。
長期所有：利益×約20% 短期：利益×約39%03【ケース別シミュレーション】手残り額の目安
葛飾区でよくある売却パターンをもとに、3つのケース別で手残り額を試算しました。あくまで目安ですが、計画の参考にしてください。
※上記はあくまでモデルケースの概算です。実際の手残り額は取得費・諸費用・特例の適用可否・ローン残高によって大きく異なります。詳細は税理士にご確認ください。
04住宅ローンが残っている場合の手残り
住宅ローンが残っている場合、売却代金からまず全額返済する必要があります。返済後の残額が手元に入る金額の上限です。
アンダーローン（売却額 ＞ ローン残債）
売却価格がローン残債を上回る場合は、売却後に手残りが発生します。諸費用を差し引いた残額が手元に入ります。最もシンプルなケースです。
オーバーローン（売却額 ＜ ローン残債）
売却価格よりローン残債が多い「オーバーローン」の場合、売却してもローンが残ります。この場合は任意売却などの方法を検討する必要があります。
⚠️ オーバーローンでも選択肢はあります
- 任意売却：金融機関の同意を得て売却し、残債を分割返済する方法
- 自己資金で補填：差額を自己資金で補って売却する
- 住み続けてローン返済：売却せずローンを払い続ける
✅ オーバーローンでも当社にご相談ください
「売りたいけどローンが多くて売れない」という方へ。当社では任意売却にも対応しており、金融機関との交渉サポートもお手伝いします。まずは現状をお聞かせください。
053,000万円特別控除で税金がゼロになるケース
マイホームを売却した場合、3,000万円特別控除を使うことで譲渡所得税がゼロになるケースが非常に多いです。手残りを最大化するために必ず確認すべき特例です。
| 売却価格 | 取得費＋諸費用 | 譲渡所得（利益） | 特例後の課税所得 | 税額 |
|---|---|---|---|---|
| 2,000万円 | 1,500万円 | 500万円 | 0円（控除内） | 0円 |
| 3,500万円 | 2,000万円 | 1,500万円 | 0円（控除内） | 0円 |
| 5,000万円 | 2,500万円 | 2,500万円 | 0円（控除内） | 0円 |
| 6,000万円 | 2,000万円 | 4,000万円 | 1,000万円（控除超過分） | 約203万円 |
📌 3,000万円特別控除の主な適用条件（一般的な例）
- 売却した不動産が「マイホーム（居住用財産）」であること
- 売却した年・前年・前々年に同じ特例を使っていないこと
- 売主と買主が親子・夫婦などの特別な関係でないこと
- 売却した年の翌年に確定申告すること（申告しないと使えない）
※特例の適用条件は状況によって異なります。必ず税理士に確認してください。
06手残りを増やすための5つのポイント
同じ価格で売れても、準備・タイミング・選択によって手残りが数十〜数百万円変わることがあります。
① 適正価格で早期成約する
長期間売れ残ると値下げが必要になります。最初から適正価格で売り出して早期成約することが、結果的に手残りを増やします。値下げの累計が数百万円になるケースも珍しくありません。
② 5年超の所有で売却する（タイミング）
売却年の1月1日時点で所有期間が5年超の場合、税率が約39%→約20%に半減します。所有期間があと少しで5年を超える場合は、売却時期を調整するだけで税負担が大幅に減ることがあります。
③ 特例・控除を漏れなく使う
3,000万円特別控除・10年超軽減税率・損益通算など使える特例を正しく申告することで、手残りが大きく変わります。申告しなければ使えないため、確定申告は必ず行いましょう。
④ 解体の要否を慎重に判断する
古家を解体して更地にすると売りやすくなる反面、解体費用（100〜200万円）が発生します。古家付きのまま売れるケースも多く、解体前に売却査定を取ることが重要です。
⑤ 購入時の書類を揃えておく
購入時の売買契約書・仲介手数料の領収書があれば、取得費を正確に計上して課税所得を減らせます。書類がない場合は売却価格の5%しか取得費に計上できず、税負担が重くなります。
✅ 手残りを最大化するには「売却前の相談」が鍵
売却後に「もっと早く相談すればよかった」という声を多くいただきます。売却を検討し始めた段階でご相談いただくことで、タイミング・特例・費用のすべてを最適化できます。まずは無料相談でお気軽にご連絡ください。
07「査定額＝手残り」ではない！よくある誤解
不動産売却で最も多い誤解が「査定額がそのまま手元に入る」という思い込みです。実際には査定額から複数の費用が差し引かれます。
- 査定額3,000万円でも、手残りは2,800〜2,900万円程度（ローンなし・特例あり）が目安
- ローンが2,000万円残っていれば、3,000万円で売っても手残りは800〜900万円程度
- 短期所有（5年以下）で利益が500万円あれば、税金だけで約195万円発生する
- 「売れた！」と喜んでも、翌年に確定申告で高額の税金が発生するケースがある
- 解体費用を見込まずに売却計画を立てて、想定より手残りが少なくなるケース
🚨 「手残りの目安」を先に確認することが大切
査定額だけで売却の判断をすると、実際の手取りが想定より数百万円少なかったという事態になることがあります。査定を依頼する際は、諸費用・税金・ローン返済後の手残り額の目安も同時に確認しましょう。当社では査定とあわせて費用の概算もご説明します。
08まとめ
不動産売却の手残りを把握する3つのステップ
- まず査定を取り「売却価格の目安」を把握する
- 仲介手数料・税金・ローン残債を差し引いた「手残り額の目安」を確認する
- 3,000万円特別控除など使える特例を確認し、税負担を最小化する
「まず相場と手残りだけ知りたい」という段階からでもご相談いただけます。査定・費用の概算・税理士のご紹介まで、ワンストップでサポートします。お気軽にご連絡ください。
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