不動産の相続問題をスムーズに解決する
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不動産の相続問題をスムーズに解決する完全ガイド【2026年版】
手続き・トラブル・売却・活用まで徹底解説
この記事の目次
- 不動産相続の基本——誰がどれだけ相続するか
- 相続手続きの流れと期限
- 2024年から義務化「相続登記」について
- 相続した不動産でよくある問題・トラブル5つ
- 相続不動産の活用方法——売る・貸す・住む
- 相続と税金（相続税・譲渡所得税）
- 一番不動産のワンストップサポート
- 葛飾区で相続不動産を抱えている方へ
- まとめ・無料相談
01不動産相続の基本——誰がどれだけ相続するか
不動産の相続では、まず「誰が相続人になるか」と「各自の相続分（法定相続分）はどれくらいか」を確認することが最初のステップです。
法定相続人と法定相続分の早見表
配偶者＋子ども（第1順位）
最も一般的なパターン
配偶者＋父母（第2順位・子なし）
子がいない場合は父母が相続
配偶者＋兄弟姉妹（第3順位）
子も父母もいない場合
子どものみ（配偶者なし）
配偶者が先に死亡している場合など
💡 「法定相続分」は目安であり、話し合いで変えられる
法定相続分は「相続人全員が合意できなかった場合の目安」です。相続人全員の合意があれば、遺産分割協議によって自由に分け方を決めることができます。ただし一人でも合意しない場合は家庭裁判所での調停・審判になります。
📋 遺言書がある場合は遺言書が優先される
故人が遺言書を残している場合、原則として遺言書の内容が法定相続分より優先されます。ただし相続人には「遺留分（最低限の相続権）」があり、著しく少ない場合は遺留分侵害額請求ができます。遺言書の有無を必ず確認しましょう。
02相続手続きの流れと期限
不動産の相続手続きには期限があるものが複数あります。特に相続放棄・税申告の期限を過ぎると取り返しがつかなくなるため、早めに動くことが重要です。
死亡診断書・死亡届の提出
7日以内に市区町村に死亡届を提出します。葬儀の手配と並行して進めます。
相続放棄の検討・申述
借金や負債が資産を上回る場合は「相続放棄」を検討します。相続を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述が必要です。
⚠ 期限超過で放棄できなくなる準確定申告（所得税）
故人の所得税の確定申告が必要な場合は、死亡を知った日から4ヶ月以内に相続人が申告・納税します。
⚠ 期限超過で延滞税が発生遺産分割協議・合意
相続人全員で「誰が何を相続するか」を話し合い、遺産分割協議書を作成します。不動産は特に取り扱いを明確に記載することが重要です。
相続登記（名義変更）
不動産を引き継ぐ人の名義に変更する「相続登記」を法務局で行います。2024年4月から義務化されています（詳細はセクション03）。
⚠ 2024年4月から3年以内が義務相続税の申告・納付
相続財産（不動産含む）の総額が基礎控除を超える場合は、相続税の申告・納付が必要です。死亡を知った日から10ヶ月以内に税務署に申告します。
⚠ 期限超過で延滞税・無申告加算税032024年から義務化「相続登記」について
2024年4月1日から、不動産の相続登記（名義変更）が法律で義務化されました。これまでは義務がなかったため放置されていた不動産が多くありましたが、今後は期限内に登記しないと罰則の対象になります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 義務化の期限 | 相続を知った日から3年以内に登記申請が必要 |
| 過去の相続も対象 | 2024年4月以前の相続も対象（2027年3月31日まで） |
| 罰則 | 正当な理由なく義務を怠った場合、10万円以下の過料 |
| 申請先 | 不動産の所在地を管轄する法務局 |
| 費用の目安 | 登録免許税（固定資産評価額の0.4%）＋司法書士費用（5〜15万円程度） |
🚨 「相続登記をしないと何が困るか」
- 名義変更されていない不動産は売却・担保設定・賃貸化ができない
- 放置すると次の相続（孫の世代）でさらに相続人が増え、手続きが複雑化する
- 2024年4月以降は3年超えで過料（罰金）の対象になる
- 相続人の一人が死亡すると、その相続人の子どもまで関係者になり合意が取りにくくなる
✅ 相続登記は司法書士に依頼するのが確実
相続登記は自分でもできますが、書類収集・申請手続きが複雑です。当社では信頼できる司法書士をご紹介しています。不動産の査定・売却・賃貸活用の相談と合わせて、まずはお問い合わせください。
04相続した不動産でよくある問題・トラブル5つ
相続不動産は「もらって終わり」ではなく、その後の管理・活用・処分に問題が起きやすいです。よくあるパターンと対策を整理しました。
複数の相続人で「共有」になってしまう問題
子ども3人で実家を相続した場合、各自が3分の1ずつ「共有」することになります。共有状態では売却・賃貸活用・リフォームに全員の同意が必要で、意見が合わないと何もできなくなります。相続人の一人が亡くなるとさらに権利者が増え、手続きが困難になります。
空き家のまま放置されて資産価値が下落
「すぐには売れない」「処分を決められない」と放置すると、建物の老朽化が急速に進みます。空き家は固定資産税・管理費がかかり続ける一方、資産価値は年々下落します。葛飾区でも相続による空き家問題が増加しています。
再建築不可・旗竿地で売れない
葛飾区では接道幅不足・再建築不可の物件が一定数あります。相続した不動産が「一般市場では売れない」物件の場合、処分の方法が分からずに長期間放置されるケースがあります。
兄弟間の遺産分割で揉める
「実家に住んでいた兄が全部相続すべき」「いや均等に分けるべき」など、不動産を含む遺産分割では感情的な対立が起きやすいです。話し合いがまとまらず、家庭裁判所での調停・審判になるケースもあります。
相続税の納付が難しい（物納・延納）
相続財産が不動産中心の場合、「財産はあるが現金がない」という状況になりがちです。相続税を現金で払えず、不動産を急いで売却しなければならないケースや、物納・延納の手続きが必要になるケースがあります。
05相続した不動産の活用方法——売る・貸す・住む
相続した不動産の処分・活用方法は大きく3択です。相続人の状況・不動産の状態・将来の計画によって最適な方法が変わります。
| 方法 | メリット | デメリット | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| 売却する | 現金化・固定費ゼロ | 税金が発生する場合あり | 使う予定がない・維持費が負担 |
| 賃貸に出す | 家賃収入・資産保持 | 管理の手間・空室リスク | 将来戻る可能性・収入を得たい |
| 住む（相続人が移住） | 居住費節約・資産保持 | 通勤・生活利便性の変化 | 子どもが住める・実家を活かしたい |
| 空き家のまま保有 | 判断を先送りできる | 固定費・老朽化・罰則リスク | 原則として推奨しない |
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06相続と税金（相続税・譲渡所得税）
不動産の相続には2種類の税金が関係します。どちらも把握しておくことが大切です。
① 相続税——財産を引き継ぐ際にかかる税
相続財産の総額が基礎控除（3,000万円＋法定相続人×600万円）を超える場合に相続税がかかります。例えば相続人が配偶者と子2人の場合、基礎控除は3,000万＋3×600万＝4,800万円です。不動産は「路線価」などを基準に評価されます。
💡 不動産は現金より評価が低くなりやすい
不動産の相続税評価額は実際の市場価値より低くなる場合があります。特に賃貸中の物件・小規模宅地等の特例の対象物件は評価額が大幅に下がる場合があります。税理士への相談で節税できることもあります。
② 譲渡所得税——相続した不動産を売却する際にかかる税
相続した不動産を売却した場合、売却益（譲渡所得）に対して税金がかかります。取得費は「故人が購入した際の価格」が引き継がれます（取得費加算の特例あり）。また相続後3年10ヶ月以内の売却で「相続した空き家の3,000万円控除」が使えるケースもあります。
⚠️ 「相続した空き家の3,000万円控除」の主な条件
- 相続した空き家（昭和56年5月以前築・耐震基準適合または更地）であること
- 被相続人が一人で居住していた家であること（老人ホーム入居後も対象の場合あり）
- 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売却価格が1億円以下であること
※税金の詳細・特例の適用可否は個人の状況によって大きく異なります。必ず税理士にご確認ください。当社でも税理士をご紹介しています。
07一番不動産のワンストップサポート
不動産の相続問題は、不動産・法律・税務・登記と複数の専門分野にまたがります。一番不動産株式会社では必要な専門家と連携して、すべてをワンストップで解決します。
🔗 相続不動産ワンストップ対応
賃貸活用
（登記）連携
（相続税）連携
メンテナンス
買取対応
社長直対応
「何から始めればいいか分からない」という状態から、まず当社にご連絡いただければ、必要な専門家を含めてすべて対応します。
相続不動産の処理ステップ
無料相談・状況の整理
相続した不動産の所在・状態・名義・ローンの有無などをお聞きします。どんな段階でもご相談いただけます。
無料査定で相場・資産価値を確認
「今売ったらいくらか」を把握することで、相続分割の話し合いや税金の計算に使える具体的な数字が出てきます。
司法書士・税理士のご紹介
相続登記・相続税申告・遺産分割協議のサポートが必要な場合、信頼できる専門家をご紹介します。
売却・賃貸活用・空き家管理の実行
相続人全員の方針が決まったら、売却・賃貸化・空き家管理をサポートします。再建築不可物件の買取にも対応しています。
08葛飾区で相続不動産を抱えている方へ
葛飾区では高齢化・相続による空き家・相続登記未了の物件が増加しています。エリア特性を知る地域密着の会社への相談が、最もスムーズな解決への近道です。
💡 葛飾区の相続不動産でよくある相談
- 柴又・水元・高砂エリア：古い戸建・庭付き物件の相続。再建築不可・旗竿地のケースも多い
- 新小岩・亀有・金町エリア：駅近マンション・アパートの相続。賃貸活用の相談が多い
- 立石・四ツ木エリア：商店街の路面店・テナント物件の相続。テナント管理の引き継ぎ相談が多い
- 全エリア共通：相続登記未了の物件の早期名義変更相談
✅ 葛飾区の相続不動産は一番不動産にご相談ください
一番不動産株式会社（東新小岩）では、葛飾区・江戸川区・足立区を中心に相続不動産の売却・賃貸・管理・買取のご相談に対応しています。再建築不可・空き家・共有名義問題もお任せください。社長が直接・秘密厳守でお答えします。
09まとめ
不動産相続問題を解決する3つのポイント
- 相続登記（名義変更）は2024年4月から義務化。3年以内に必ず対応する
- 空き家のまま放置は損——売る・貸す・管理する、早めに方針を決める
- 不動産・税務・法律はまとめて相談できる会社・専門家チームに任せる
「親が亡くなり実家をどうすればいいか分からない」「兄弟と話し合いが進まない」「再建築不可の物件を相続した」——どんな状況でもまずはご連絡ください。社長が直接・秘密厳守でお答えします。
相続した不動産の悩みは
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