不動産売却にかかる税金を知る完全ガイド
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不動産売却にかかる税金を知る完全ガイド【2026年版】
譲渡所得税・特例・節税の基礎知識
この記事の目次
- 不動産売却でかかる税金の種類
- 譲渡所得とは？計算の仕組み
- 譲渡所得税の税率（所有期間で変わる）
- 売却費用として差し引けるもの
- 使える特例・控除（節税のポイント）
- 確定申告の流れ
- 葛飾区で売却する際の税務的な注意点
- 税理士に相談すべきタイミング
- まとめ・無料相談
01不動産売却でかかる税金の種類
不動産を売却すると、複数の税金が発生します。売却前に把握しておくことで、手取り額の見通しが立てやすくなります。
譲渡所得税・住民税
売却益が出たとき ／ 翌年の確定申告で納付
印紙税
売買契約書の作成時 ／ 契約締結時に納付
売却価格1,000万〜5,000万円 → 約2万円
登録免許税
所有権移転登記の際 ／ 登記申請時に納付
固定資産税の日割り精算
引き渡し日を基準に売主・買主で日割り
⚠️ 利益がなくても申告が必要なケースがある
売却益がゼロやマイナスでも、3,000万円特別控除などの特例を使う場合は確定申告が必要です。「損したから申告しなくていい」と思って放置すると、特例が使えず不利になることがあります。
02譲渡所得とは？計算の仕組み
税金の計算の土台となる「譲渡所得」は、売却価格からさまざまなコストを差し引いた「実質的な利益」のことです。単純な売却価格がそのまま課税されるわけではありません。
譲渡所得の計算式
▶ 取得費：購入代金＋購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用など）。購入時の書類が残っていない場合は「売却価格の5%」とみなす
▶ 譲渡費用：売却にかかった費用（仲介手数料・印紙税・解体費用など）
💡 取得費の「概算取得費」に注意
購入時の契約書や領収書が見当たらない場合、売却価格の5%を取得費として計上できます（概算取得費）。ただしこれは実際の取得費より低くなることが多く、譲渡所得が増えて税負担が重くなるケースがあります。購入時の書類は大切に保管しておくことが重要です。
計算例（イメージ）
| 項目 | 金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 3,500万円 | 実際の売却代金 |
| 取得費 | △2,500万円 | 購入代金＋購入時諸費用 |
| 譲渡費用 | △120万円 | 仲介手数料・印紙税など |
| 譲渡所得 | 880万円 | 課税対象となる利益 |
※上記はあくまで計算イメージです。実際の税額は特例・所有期間・個人の状況によって大きく異なります。
03譲渡所得税の税率（所有期間で変わる）
譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間が「5年以下か超えるか」で大きく変わります。これは「短期譲渡所得」「長期譲渡所得」と呼ばれます。
| 区分 | 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 5% | 20.315% |
| 軽減税率（マイホーム） | 10年超かつ居住用 | 10%（6,000万円以下部分） | 4% | 14.21% |
⚠️ 「5年」の判定は売却年の1月1日基準
例えば2019年5月に購入した物件を2025年3月に売却した場合、2025年1月1日時点での所有期間は「5年未満」となり、短期譲渡所得（約39%）が適用されます。「丸5年住んだから長期」と勘違いしやすいポイントです。売却タイミングは慎重に検討が必要です。
※税率は復興特別所得税（2.1%）を含む合計です。2026年時点の一般的な情報です。詳細は税理士にご確認ください。
04売却費用として差し引けるもの
譲渡費用として認められるものを正しく計上することで、課税される譲渡所得を減らすことができます。漏れなく把握しておきましょう。
- 仲介手数料：不動産会社に支払う手数料（売却価格の3%+6万円+消費税が上限目安）
- 印紙税：売買契約書に貼付した収入印紙代
- 登記費用：抵当権抹消登記にかかった費用・司法書士報酬
- 解体費用：建物を解体して土地として売却した場合の解体費
- 測量費用：土地の境界確定のために行った測量費用
- 広告費用：売主が負担した広告・販売促進費用
- 立退料：入居者に立ち退いてもらうために支払った費用
⚠️ 差し引けないもの（よくある間違い）
- 引越し費用・引越し準備にかかった費用
- 修繕費・リフォーム費（ただし購入後すぐの修繕は取得費に含める場合も）
- 固定資産税・管理費などの維持費用
- 住宅ローンの返済金・残債（費用ではなく借入金の返済）
05使える特例・控除（節税のポイント）
不動産売却には、条件を満たせば税金を大幅に減らせる「特例」がいくつかあります。知っているかどうかで手取り額が大きく変わります。
3,000万円特別控除最もよく使われる
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。所有期間に関わらず利用可能です。売却益が3,000万円以内なら税金がゼロになるケースも多いです。ただし売却した年・前年・前々年に同じ特例を使っていないことなどの条件があります。
10年超所有の軽減税率特例
マイホームを10年を超えて所有して売却した場合、売却益6,000万円以下の部分に対して通常の長期譲渡所得税率（20.315%）より低い約14%の軽減税率が適用されます。3,000万円特別控除と併用可能です。
買い替え特例（居住用財産の買換え）
マイホームを売却して新しいマイホームに買い替える場合、課税を将来に繰り延べることができる特例です。売却年に利益がなかったように扱われ、新しい家を売却するときにまとめて課税されます。住み替えを急ぐ方に有効ですが、3,000万円控除との併用はできません。
譲渡損失の損益通算・繰越控除
マイホームを売却して損失（赤字）が出た場合、その損失を給与所得など他の所得と通算して税金を減らせる特例です。通算しきれなかった損失は最大3年間繰り越すことができます。住宅ローンが残っている場合に適用要件が広がるケースもあります。
空き家（相続した家）の3,000万円控除
相続した空き家を一定の条件のもとで売却した場合、3,000万円の特別控除が使える特例です。昭和56年5月31日以前建築の耐震基準に適合させた家屋・または更地にして売却することなどが主な条件です（2027年12月31日まで）。
🚨 特例は「申告しなければ使えない」
どの特例も、確定申告をしなければ適用されません。「利益が出なかったから申告しなかった」では特例が無効になります。売却した翌年の2〜3月の確定申告期間に必ず申告することが重要です。
06確定申告の流れ
不動産を売却した年の翌年2月16日〜3月15日が確定申告の期間です（2026年時点）。申告が遅れると延滞税・無申告加算税が発生することがあります。
売却関連書類を揃える
売買契約書・仲介手数料の領収書・登記費用の領収書・購入時の契約書など。書類が揃っているほど節税の幅が広がります。
譲渡所得を計算する
売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いて譲渡所得を計算します。特例を使う場合はその額も計算します。
確定申告書を作成・提出
国税庁のe-Taxまたは税務署に書類を提出します。特例を使う場合は申告書に必要な添付書類（住民票など）が増えます。
納税または還付を受ける
税額が発生した場合は3月15日までに納税します。損益通算・繰越控除の結果、還付が発生する場合もあります。
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07葛飾区で売却する際の税務的な注意点
葛飾区での不動産売却では、エリア特有の物件状況が税務面でも影響するケースがあります。一般的な知識として参考にしてください。
相続した不動産を売却する場合
葛飾区では相続による空き家・空き部屋の売却相談が増えています。相続で取得した不動産の取得費は相続時の評価額ではなく、被相続人（亡くなった方）が購入した際の価格が基準になります。古い物件ほど取得費が不明なケースが多く、概算取得費（5%）適用となりやすいため、早めの確認が重要です。
再建築不可・旗竿地の売却と税金
葛飾区に多い再建築不可・旗竿地を売却する場合、売却価格が相場より低くなることがあります。売却損が出た場合は損益通算の特例が使える可能性がありますので、税理士に確認することをおすすめします。
離婚に伴う不動産売却と財産分与の税金
財産分与による不動産の名義変更は、名義を渡した側に譲渡所得税がかかる可能性があります。「売らずに渡すだけだから税金はかからない」というのは誤解です。離婚時の不動産処分は税務上の扱いも複雑なため、必ず税理士に相談することをおすすめします。
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08税理士に相談すべきタイミング
すべての売却で税理士が必要というわけではありませんが、以下のケースは早めに専門家に相談することを強くおすすめします。
- 売却益が3,000万円を超える可能性がある
- 相続で取得した不動産で、購入時の書類がない
- オーバーローンで任意売却を検討している
- 離婚に伴う財産分与で不動産の名義を変える予定がある
- 複数の不動産を同じ年に売却する予定がある
- 買い替え特例・損益通算など複雑な特例を使いたい
- 事業用不動産や賃貸物件の売却を検討している
- 非居住者（海外在住）が日本の不動産を売却する
📊 売却前の相談がポイント
税理士への相談は売却後よりも売却前の方が節税の選択肢が広がります。「いつ売るか」「どのように売るか」によって税額が大きく変わるケースがあるため、売却を決意した段階で一度税理士に相談することをおすすめします。
09まとめ
不動産売却の税金で押さえる3つのポイント
- 譲渡所得税は所有期間5年の壁で税率が約2倍変わる——売却タイミングを慎重に検討
- 3,000万円特別控除など特例は「申告して初めて使える」——必ず確定申告を
- 相続・離婚・任意売却など複雑なケースは必ず売却前に税理士に相談する
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